Tessin: Föruthyrd industrilokal i Upplands Väsby

Låntagare Alvar och Patrik Säker har tidigare lånat 10 Mkr via Tessin, men saknar historik utöver detta. Lever lånet upp till namnet?

LÅNET I KORTHET

Industrilokal i Upplands Väsby till uthyrning
Lånebelopp 10 Mkr
Syftet med lånet Delfinansiera bygge av industrilokal i Upplands Väsby
Låntagare Säker P. Fastighetsförvaltning AB
Återbetalning Senast 2021-12-31
Årsränta 9%
Tecknas via Tessin Nordic AB
Tecknas senast 2021-04-20 (stängs ofta tidigare)

Patrik och Alvar Säker ska genom låntagarbolaget Säker P. Fastighetsförvaltning AB bygga en industrilokal med kontors- och verkstadsyta i Upplands Väsby, nära E4:an. Runt 33% är industrilokal och 67% är kontor.

För att delfinansiera bygget vill bolaget låna 10 Mkr via Tessin. Tidigare har projektet finansierats med ett lån på 10 Mkr via plattformen. Det egna kapitalet uppgår till 10 Mkr och ytterligare 13 Mkr krävs för att ro projektet i land.

När projektet är färdigställt ska lokalen hyras ut av låntagarbolaget. Redan 91% är föruthyrt (varav runt hälften är uthyrt till ett bolag som en av låntagarna kontrollerar) till en hyresnivåer kring 1 400 kr/kvm, vilket ger ett driftnetto på 3,3 Mkr. Driftnetto har gett en värdering på 52 Mkr enligt Forum Fastighetsekonomi AB. För att återbetala låntagarna ska man refinansiera fastigheten via banklån.

SÄKERHETER

Pantbrev

Säker P. Fastighetsförvaltning AB intecknar och pantsätter pantbrev i fastigheten motsvarande 11 Mkr med ett inomläge på 11-22 Mkr, man står alltså tvåa i kön. Det finns dock en joker. Om bolaget får ett byggkreditiv beviljat efterställs pantbrevet byggkreditivet och långivaren får tredjetjing på panten. Det finns ingen information om vilket belopp bolaget söker, men sannolikt är det i linje med nästa planerade resning om 13 Mkr. Då skulle man istället ha ett uppskattat inomläge på 26-37 Mkr. Av försiktighetsskäl bör man räkna med tredjetjing snarare än andratjing.

Borgen

De två moderbolagen i koncernstrukturen ställer varsin olimiterad proprieborgen för låntagarbolagets samtliga förpliktelser. Bolagen har även gjort detta i tidigare resning om 12 Mkr inklusive ränta. Ingen av bolagen har finansiell kapacitet att möta sina borgensåtaganden, enligt Affärsvärldens bedömning.

Villkorad utbetalning

Lånebeloppet går till ett låst klientmedelskonto och betalas bara ut successivt till låntagaren mot uppvisande av fakturaunderlag eller motsvarande som visar att motsvarande investering skett på fastigheterna.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

  • Långivaren vet inte om den har tredjetjing eller andratjing på fastigheten vid konkurs, vilket spelar stor roll för känslighetsanalysen vid konkurs.
  • Återbetalning ska ske genom refinansiering eftersom låntagaren avser att hyra ut fastigheten. Det finns ingen offert för ett sådant banklån. Skulle banken säga nej kan det bli en stressad situation där bolaget snabbt måste sälja projektet.
Bolag Värde/kvm
Catena (Stockholm) 9 988
Corem 14 202
Sagax (Stockholm) 16 110
Låntagarbolaget 19 048
  • Kvadratmetersvärderingen ligger över börsbolag som Catena, Corem och Sagax. Samtidigt handlar det om nyproduktion med 33% kontor. Värderingen ser något hög ut men är inte orimligt.
  • Ytterligare kapitalresning krävs för att avsluta projektet. Med dagens riskaptit lär det inte vara några större problem, men misslyckas detta kan projektet komma att stanna av.
  • Byggrisken är hög och förseningar eller oväntade kostnader kan drabba bolaget, vilket kan påverka långivaren negativt. Bolaget har budgeterat 4 Mkr för oväntade kostnader.

KÄNSLIGHETSANALYS

Långivare ska räkna med att det blir tredje plats i pantkön. Av illustrativa skäl tar vi med ett scenario utan ytterligare byggkreditiv.

Med byggkreditiv (Huvudscenario)

Utfall i slutet av projektet Enligt kalkyl Vid stress Vid konkurs
Värde / kvm yta (LOA)  19 Tkr / kvm  14,3 Tkr / kvm  11,4 Tkr / kvm
Avvikelse mot kalkyl * -25% -40%
 = Värde färdigt projekt 52 Mkr 39 Mkr 31 Mkr
Lån med bättre pant -26 Mkr -26 Mkr -26 Mkr
Aktuellt Tessin-lån -11 Mkr -11 Mkr -11 Mkr
Lån med sämre pant 0 Mkr 0 Mkr 0 Mkr
 = Säkerhetsmarginal 15 Mkr 2 Mkr -6 Mkr
Belåningsgrad 72% 96% 120%
Återbetalning Tessin-lån 100% 100% 44%
 *) Avvikelsen avser inte bara lägre marknadspris utan kanske än mer byggproblem eller andra avvikelser som gör att finansieringen inte räcker för att skapa det kalkylerade slutvärdet.

Utan byggkreditiv (Illustrativt)

Utfall i slutet av projektet Enligt kalkyl Vid stress Vid konkurs
Värde / kvm yta (LOA)  19 Tkr / kvm  14,3 Tkr / kvm  11,4 Tkr / kvm
Avvikelse mot kalkyl * -25% -40%
 = Värde färdigt projekt 52 Mkr 39 Mkr 31 Mkr
Lån med bättre pant -12 Mkr -12 Mkr -12 Mkr
Aktuellt Tessin-lån -11 Mkr -11 Mkr -11 Mkr
Lån med sämre pant -14 Mkr -14 Mkr -14 Mkr
 = Säkerhetsmarginal 15 Mkr 2 Mkr -6 Mkr
Belåningsgrad 72% 96% 120%
Återbetalning Tessin-lån 100% 100% 100%
 *) Avvikelsen avser inte bara lägre marknadspris utan kanske än mer byggproblem eller andra avvikelser som gör att finansieringen inte räcker för att skapa det kalkylerade slutvärdet.

SLUTSATS

Det som sticker ut med lånet är ovissheten kring låntagarens plats i pantkön. Skulle ett byggkreditiv falla på plats får man tillbaka 44% vid konkurs i Affärsvärldens scenario, istället för 100% utan ett byggkreditiv. Här tycker vi att man ska räkna med tredjeplats, vilket är klart negativt för långivaren. Värderingen ser något hög ut men är inte orimligt sett till att det är nyproduktion. Positivt är att 91% av fastigheten är uthyrd. Allt som allt ställer vi oss neutrala till lånet.