Bistrare tider

Det låga ränteläget har gynnat fastighetsbranschen under många år. Men nu lever den ränteberoende fastighetssektorn i ovisshet – vart är räntorna på väg? För att dämpa den senaste tidens finansiella oro har räntan medvetet hållits nere. Om det visar sig att oron var obefogad kommer räntorna att tillåtas öka. Många tror, bland andra Konjunkturinstitutet, att Riksbanken kommer att höja räntan för att förhindra att inflationstrycket blir för högt. Den senaste tidens höga löneökningar tillsammans med en tillväxt utan produktivitetsförbättringar riskerar att öka inflationen.

Högre räntor slår direkt mot fastighetsbolagen. Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste kostnaden. Frågan är om den senaste tidens hyreshöjningar är tillräckliga för att kunna motverka den negativa effekten av stigande räntor. Hur pass känsligt fastighetsbolaget är för ränteförändringar avgörs av hur stor belåningen är och vilken löptid lånen har. Högre räntor ger högre kostnader, vilket sänker resultatet. Det är den ena effekten och den andra är att ett högre avkastningskrav minskar värdet på fastigheterna. Den senaste tiden har LTV (loan to value), det vill säga hur stor del av fastighetens marknadsvärde som belånas, legat mellan 60 och 80 procent av fastighetsvärdet. En högre belåning tillåts när beståndet exempelvis innehåller bostäder i attraktiva områden. Industrifastigheter på en avfolkningsort minskar samtidigt den möjligheten. Visst finns det exempel på enskilda aktörer som har varit mer aggressiva i sin belåning, och belånat upp till 90 procent, men ofta ligger belåningen inom spannet 60-80 procent. Vid finansiell oro skärper bankerna sina villkor och strävar efter att minska LTV och öka amorteringstakten. Tuffare lånevillkor minskar marknadsvärdet på fastigheterna.

På den privata bostadsmarknaden är belåningen aggressivare än hos fastighetsbolagen. I en rapport från Morgan Stanley kommer Sverige högt i en internationell jämförelse när det gäller belåning till privata husköp. LTV brukar ofta ligga i spannet mellan 75 och 85 procent av fastighetsvärdet. Sverige ligger på 90 procent efter Island som toppar listan, med en belåning upp till 95 procent av fastighetsvärdet. Så högre bolåneräntor och tuffare lånevillkor kommer att ha en hämmande effekt på huspriserna. Den låga räntenivån har varit gynnsam för prisutvecklingen på bostäder. I samma rapport hamnar Sverige på tredje plats efter Irland och Spanien när det gäller prisökningar på villor under tioårsperioden 1996-2006. Priset på villor har gått upp med närmare 200 procent i Irland och 130 procent i Sverige. Danmark har också haft liknande uppgång med mer än 100 procent, men i Köpenhamn har bostadspriserna fallit med mer än 10 procent sedan toppnoteringarna förra året. En dämpning av huspriserna har även skett i Stockholm.

Fastighetsbestånden hos börsens fastighetsbolag skiljer sig åt. Vissa bolag är exponerade mot bostäder och andra mot kommersiella fastigheter, som hotell. Bostäder efterfrågas oavsett om det är hög- eller lågkonjunktur och här spelar utbudet en stor roll. Historiskt har det byggts få bostäder i Sverige, vilket förklarar att bostäder har haft en stabil efterfrågan oavsett konjunkturläge. Hotell och butiker har ofta en stor andel omsättningsbaserade hyror, vilket gynnas direkt av ett bättre konjunkturläge och omvänt. Kontorslokaler efterfrågas när högkonjunkturen är i gång, men hyreskontraktens längd gör att man inte får samma direkta genomslag som med omsättningsbaserade hyror. Industrifastigheter kan dyka mer än kontor i sämre tider eftersom lokalerna ofta är specialanpassade för kunden. Många av fastighetsbolagen har en mix av olika typer av fastigheter.

Fastighetsindex (Carnegie real estate index) har fallit med 10 procent i år på en börs som stigit några procent. Flera bostadstunga fastighetsbolag har fallit som fastighetsindex. Nedgången började i juni för många av bolagen och för Din Bostad började kräftgången redan i mars. Den amerikanska finansiella oron hjälpte till med att förlänga och fördjupa nedgången hos bolagen. Med ett högre ränteläge kommer det inte att vara lika attraktivt att omvandla till bostadsrätter, vilket Wallenstam länge levt gott på. Aktien har backat med nästan 10 procent. Sämst har Dagon gått som har både kontor och butiker, men även projektfastigheter. Brinova, som har en stor andel industrifastigheter, har gått mycket sämre än fastighetsindex. Bäst har det gått för hotellfastighetsbolaget Home Properties. Kursen har stigit med 29 procent, vilket skulle tala för att högkonjunkturen fortfarande är på topp. Men hotellmarknaden har även varit föremål för stora affärer, vilket har drivit upp kursen. Sist i cykeln kommer byggbolagen in. JM, som bygger bostäder, har dalat rejält. En kursuppgång med 50 procent utplånades helt; därefter har aktien åter gått upp med runt 8 procent. Byggbolaget Peab, som är tungt i bostäder, har stigit med drygt 20 procent i år och inte upplevt samma fall som JM.

Den ljuva tiden med hög ekonomisk tillväxt och låga räntor är förbi. Fastighetsbolagen gynnas inte heller av att räntan förblir låg om anledningen är att vi är på väg in i en lågkonjunktur. Kommer det en lugnare tillväxtfas, kan hyreshöjningarna vända till hyressänkningar, och givet att inflationstrycket ändå består finns det risk att räntorna höjs. Vi kan vara på väg från den bästa av alla världar för fastighetssektorn till den sämsta. Det har fastighetsbolagen på börsen redan visat tydliga tecken på.