DNB ser ny spelplan för fastighetsaktier

Innan coronakrisen presterade fastighetsaktier bättre än många andra sektorer på börsen, men sektorn har haft svårt att hänga med i den senaste börsuppgången.

Utvecklingen har dels påverkats av att BNP-tillväxten justerats ned och behäftats med en stor osäkerhet och av den initiala kollapsen på företagsobligationsmarknaden.

Dock har läget på företagsobligationsmarknaden förbättrats och för bolag med kreditbetyget Investment Grade är finansieringskostnaden i stort sett tillbaka på samma nivå som innan krisen, påpekar DNB i sin veckorapport. Övriga fastighetsbolag har fortfarande en högre finansieringskostnad.

Då fastighetsägarnas förhandlingsposition gentemot hyresgästerna nu har försämrats blir det allt svårare att se löpande investeringar och underhåll som värdehöjande åtgärder.

”För en sektor som under de senaste åren har levererat ca 70 procent av sin vinst genom uppskrivning av tillgångsvärden och endast 30 procent från det underliggande förvaltningsresultatet är detta besvärande”, skriver Ulf Andersson och Thomas Jellvik i rapporten.

Dessutom påverkar de trender som nu kommit i blickfånget under krisen, arbete hemifrån och e-handel.

DNB räknar med att handel på nätet kommer att öka i styrka och förbli en hämsko för värderingen av fastighetsbolag med stor exponering mot just handels- och butikslokaler.

Dessutom menar banken att trenden med att jobba hemifrån kommer att hålla i sig. Enligt en undersökning genomförd av DNB:s fastighetsanalytiker väntar sig företag att arbetet hemifrån efter krisen kommer uppgå till nära 30% av det totala antalet arbetade timmar. Innan krisen låg motsvarande siffra på 11%.

Undersökningen visar även på att befintlig kontorsyta kommer att kunna rationaliseras tillsammans med mer flexibla kontor. Detta kan komma att ha en stor negativ effekt på efterfrågan på kontor, vilket i sin tur kommer att påverka prisbilden.

”Samtidigt är det många som menar att distansarbetet innebär en hel del begränsningar. Frågan är om undersökningen visar på en bestående trend eller om den snarare ger en återspegling av den rådande situationen”, skriver Ulf Andersson och Thomas Jellvik, som påpekar att bilden är att trenden med omfattande distansarbete inte alls kommer att bestå med den kraft och omfattning som undersökningen indikerar.

Slutsatsen för fastighetssektorn blir att värderingen av sektorn, i en ekonomi som är präglad av svagare nominell tillväxt och låga men icke fallande upplåningskostnader, samt av nämnda mikrotrender, väntas bli alltmer avhängig bolagens förmåga att generera starka underliggande förvaltningsresultat.