LO:S FASTIGHETSSPEL: LO valde fastighetsmakt före avkastning

De är rika, de 20 fackförbunden inom LO och derasLandsorganisation. Förmögenheten har byggts upp av medlemmarnasavgifter till strejkfonderna, och uppgick 1996 till drygt tolvmiljarder kronor i bokfört värde. Marknadsvärdet uppskattas idagav LO självt till drygt 20 miljarder.

Det är således ett avsevärt kapital som LO:s ekonomichef KurtNorberg har att förvalta tillsammans med Byggnads ekonomichefTommy Qvarfort, Metalls ekonomichef Hans Olsson och de andra 18förbundens ekonomichefer. Förvaltningen bör rimligen ske så attkapitalet växer samtidigt som det hålls lättillgängligt,eftersom det när som helst måste kunna användas för sittegentliga syfte: att vara buffert vid konflikter påarbetsmarknaden. Norberg, Qvarfort, Olsson och de övrigaekonomicheferna har valt att satsa en stor del av LO-sfärensförmögenhet i fastigheter, uppskattningsvis 10- 20 procent av det förvaltade kapitalet, eller runt tremiljarder kronor. Viktningen i fastigheter varierar mellan olikaförbund – med Byggnads i topp med 25 procent. Hittills har dendel av LO-kapitalet som placerats i fastigheter inte vuxit likamycket som om det hade placerats i aktier. Inte heller har detvarit lika tillgängligt.

SVÅRTILLGÄNGLIGT KAPITALEn jämförelse med livbolagen ligger närmast till hands för attbedöma LO:s placeringsstrategier. Livbolagen måste ju också hadelar av kapitalet lättillgängligt, om än inte i lika hög gradsom fackförbunden. Av den senaste branschsammanställningen(1997) framgår att de traditionella livförsäkringsbolagen isnitt placerade 6,4 procent av pensionsmedlen i fastigheter ochfastighetsaktier (samt 43 procent i andra aktier och resten iräntebärande papper).

LO-sfären avviker således från jämförbara professionellakapitalförvaltare genom att ha en högre andel fastigheter. Vissaförbund har en kraftigt högre andel.

Man kan fråga sig varför. Svaret handlar om historien, men ävenom makt.

Fram till finans- och fastighetskrisen i början på 1990-taletbetraktades fastigheter som säkra realtillgångar. Därefter harsynen ändrats. Det var dock när fastighetsbranschen skakade somvärst, som LO-sfären började bli riktigt aktiv i den. Sedan desshar sfären blivit en stor aktör på fastighetsmarknaden. För storoch för aktiv, tycker många.

Fastighetsaktierna har till största delen samlats i Bergaliden,som kommit att bli fackets maktbolag. I Öresundsregionen är LO–sfären en av de klart dominerande aktörerna.

LO:s allmänna aktieförvaltning sker till största delen externt iolika fonder och depåer. Det största förvaltningsuppdraget harSparbankens fondbolag Robur (Förbundsdepån). Även Nordbanken(Värdepappersfonden Borgen) och S-E-Banken (Karlavagnsfonden)sköter viss förvaltning. LO-förbunden har representanter istyrelsen för var och en av fonderna, som tar en aktiv del iplaceringsstrategin.

Flertalet förbund har dessutom egenförvaltade aktieportföljer.Den överlägset största portföljen har Metall – med ett dagsvärdepå över två miljarder kronor. Kommunals och Byggnads portföljerär värda mellan 300 och 400 miljoner kronor vardera. Metallsekonomichef Hans Olsson förvaltar således en aktieportfölj storsom en Sverigefond hos någon av de mellanstora fondbolagen.

Genuint aktieintresse hos förbundsledningarna torde vara denfrämsta orsaken till att man väljer att ha en del av kapitaletförvaltat i egen regi. Vi behåller en del avkapitalförvaltningen på Byggnads för att hålla oss Ö jour medmarknaden, som Tommy Qvarfort uttrycker det.

Den minnesgode kommer nog ihåg Hans Olssons intresse förFöreningsbanksaktier våren 1996 strax innan Sparbanken lade sittbud. Och nog var Metalls ekonomichef rejält Ö jour med marknaden.Strax innan hade Olsson köpt en stor aktiepost i Föreningsbanken,trots att han satt i styrelsen för Sparbanken och hadeinsiderinformation om det förestående budet. Den aktieaffärenkostade LO en hel del förtroende.

ÖPPNAR FÖR SPEKULATIVA INSLAGVi återvänder till LO-sfärens fastigheter.

I motsats till den allmänna aktieförvaltningen ligger allafastighetstillgångar på förbundsnivå. De enskilda förbundenbeslutar – genom sina ekonomichefer – själva om sinafastighetsinvesteringar. Det öppnar för mer spekulativa inslag.Det är inte helt lätt att fastslå hur LO-sfärensfastighetsaffärer har utvecklats.

Bilden av imperiet är inte bara svåröverskådlig (se grafiken påsidan 29). Informationen är också knapphändig.

Låt oss titta närmare på engagemanget i maktbolaget Bergaliden,och vilken avkastning det givit till strejkkassorna sedanstarten. I Bergaliden finns hälften av hela LO-sfärensfastighetstillgångar. Under 1993 och 1994 satsade LO-sfärenknappt en miljard kronor i Bergaliden. Idag är Bergalidenssubstansvärde 1.4 miljarder kronor, enligt Tommy Qvarfort som äri full färd med att upprätta årsredovisningen för 1997. Det geren avkastning på ungefär nio procent – att jämföras medAffärsvärldens Bygg- och Fastighetsindex, som stigit med tolvprocent per år under samma period.

Hade LO-förbunden istället satsat det kapital som satsades ifastigheter i en vanlig aktiefond, hade den årliga avkastningenunder samma period varit 21 procent.

Slutsatsen blir att kapitalförvaltarna på LO hade varit merframgångsrika i att få ut mesta möjliga av strejkkassorna om deinte ägnat sig åt vidlyftiga fastighetsaffärer.

Till de fackliga förvaltarnas försvar kan sägas att avkastningenförmodligen hade varit sämre om facket förblivit huvudägare ibyggbolaget BPA, i vars elände historien om LO-sfärensfastighetsengagemang tog sin början mitt i den djupastelågkonjunkturen år 1993.

Tommy Qvarfort menar att Bergalidens innehav är mycketlångsiktiga och att åren som gått ägnats åt uppbyggnad ochkoncentration. Tiden är snart inne för Bergaliden att börjaskörda frukterna av sin investering. Det kan till och med blibingo framöver. Skall Tommy Qvarforts förväntningar infrias,ställs höga krav på avkastning från fastighetsbolagen Wihlborgsoch Storheden, som utgör de strategiska innehaven i Bergalidensportfölj.

Det är tveksamt om LO överhuvudtaget ska användaförbundsmedlemmarnas pengar till att ta så stora positioner inomvissa branscher och i vissa företag. Ty någonstans i spelet ommakt och pengar försvinner huvudsyftet med strejkkssorna.Medlemmarna borde kräva en bättre redogörelse förkapitalförvaltningen. I synnerhet sedan en del avförbundsledningarna tagit kapitalförvaltningen i egna händer.Medlemmarna borde också kräva att förbunden redovisar sinaplaceringsstrategier.

BILDTEXT: Hittills har den del av LO-kapitalet som placerats ifastigheter inte vuxit lika mycket som om det hade placerats iaktier. Inte heller har det varit lika tillgängligt.