Ny skatt slår hårt mot fastighetsbolagen

Regeringen bör gå vidare med förslag som begränsar skattefriheten vid fastighetspaketering, det vill säga när fastigheter läggs i bolag för att begränsa bolagsskatt vid avyttringar. Lagändringarna föreslås gälla alla transaktioner från och med 1 juli 2018, och inga förmildrande övergångsregler föreslås.

Det visar regeringens utredning Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Den över 400 sidor långa utredningen lades fram av regeringens utredare Christina Eng på torsdagen. Förslagen går nu ut på remiss.

Utredningen slår fast att fastighetsbranschen inte kan anses vara underbeskattad i nuläget. Samtidigt bedöms fastighetsrelaterade skatter, såsom fastighetsskatt och stämpelskatt, ha ”fiskala syften” som går ”utöver ett normalt bolagsskatteuttag”. Christina Eng skriver att det därför är rimligt att göra något åt det låga bolagsskatteuttaget i fastighetsbranschen.

Den lösning som ska motverka paketeringsfördelarna kallar utredningen för avskattning. Förenklat innebär avskattning att en underliggande fastighet skattemässigt bedöms byta ägare samtidigt som ägarbolaget till fastigheten byter ägare. Så är det inte i dag, varför bolagen kunnat undvika att betala bolagsskatt för värdeuppgångar när de säljer paketerade fastigheter till varandra.

På kort sikt bedöms de nya reglerna stärka de offentliga finanserna med mellan 7,7 och 16,6 miljarder kronor per år. Varaktig skatteeffekt bedöms landa mellan 5,9 och 13,1 miljarder kronor årligen. Bolagsskatteintäkter står för den övervägande delen.

I konsekvensanalysen påtalar utredningen att slopad skattefrihet vid paketerade avyttringar kan ge lägre fastighetspriser, minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd samt högre hyror. Utredningen pekar även ut fastighetsbranschens största förlorare på paketeringsförslaget:

– För fastighetsbranschen kommer förslagen om avskattning vid transaktioner med paketerade fastigheter att ha störst påverkan för företag som har en hög transaktionstakt, omfattande projektutveckling och där objekten har en stark värdeutveckling, skriver Christina Eng.

Affärsvärlden har i två artiklar nyligen kartlagt dels just projektutvecklare och dels hur finansieringsläget skiljer sig åt mellan börsens förvaltningsbolag.

Ett av få plåster på såret för branschen blir förändrad stämpelskatt vid bolagstransaktioner. Den skattesatsen ska sänkas från 4,25 till 2 procent, samt slopas vid koncerninterna transaktioner.

Kritiken från branschhåll låter inte vänta på sig.

Fastighetsägarna talar om risk för överbeskattning, om minskad investeringsvilja och om hot mot stabiliteten i hela det finansiella systemet.

– Eftersom fastigheter utgör en väsentlig del av panterna i banksystemet finns det risk för att den finansiella stabiliteten hotas. På sikt kan det leda till att regeringen skapar en egen fastighetskris, varnar Fastighetsägarnas skattejurist Ulla Werkell i en skriftlig kommentar till utredningen.

Branschorganisationen varnar även för nästa stora skatterisk för fastighetssektorn: arbetet i regeringskansliet med att implementera ett EU-direktiv som innebär begränsningar av ränteavdragen för bolag. Och utöver väntar de sig även att de ökade kapitaltäckningskraven ska öka lånekostnaderna.

Skattejuristen Peter Nilsson hos rådgivaren LRF Konsult menar att senare års köpare bör bli förlorare på utredningens förslag.

– I praktiken innebär detta att försäljningar av fastigheter i fastighetsbranschen kommer att bli högre beskattade. De stora förlorarna på förslaget är de som redan köpt fastigheter i förpackad form och betalat ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde, det vill säga inte tagit hänsyn till den latenta skatt som fanns i företaget, uppger Peter Nilsson i en skriftlig kommentar.