”Räkna med en sättning”

Ska en bostadsobligationsfond ses som ett alternativ för den försiktige spararen som vill ta lite mer risk än statsobliga­tioner?

– Ja, precis. Statsobligationer och bostadsobligationer har samma kreditrating, så med den riskjusterade avkastning man kan förvänta sig blir bostadsobligationer ett konkurrenskraftigt alternativ. Vi har gjort studier av aktier, statsobligationer, bostadsobligationer och realränteobligationer 20 år tillbaka i tiden. Det visar sig att man får väldigt bra betalt för den risk man tar med bostadsobligationer. När fonden startade 2011 var ränteskillnaden mellan stats- och bostadsobligationer ovanligt hög. Så vi såg att det var ett mycket gynnsamt marknadsläge.

Vad händer med fonden om luften går ur bostadsmarknaden?

– Fonden investerar i bostadsobligationer, inte i bostäder. Skulle en eventuell bostadsbubbla brista skulle det självklart skapa turbulens på marknaden. Men de svenska bostadsobligationerna har i utgångsläget en väldigt god säkerhetsmassa. När bankerna emitterar sina bostadsobligationer så finns strikta regler för hur de underliggande säkerheterna ska ut. I de här så kallade poolerna får hushållens fastigheter vara belånade till max 75 procent. Motsvarande siffra för kommersiella fastigheter är 60 procent.

Under krisen i början av 90-talet gjordes nästan inga kreditförluster på bostäder. Kan det bli så igen om priserna faller?

– Det kan mycket väl bli så igen, jag är gammal nog att minnas hur det var då. Men en krasch på bostadsmarknaden är inte vårt huvudscenario.

Vad är ert huvudscenario?

– Vi förväntar oss en sättning på bostadsmarknaden. Det har vi sett i många andra länder, så det vore nästan konstigt om den inte kom även i Sverige. Då är det viktigt att ha koll på de underliggande säkerheterna för våra bostadsobligationer. Alla våra obligationer har också en AAA-rating. Den svenska lagstiftningen för säkerheterna är väldigt rigid i en internationell jämförelse. Vi har också ut­ökat förvaltningsteamet med en kreditanalytiker som är specialiserad på bank, finans och fastigheter.

Skulle det upplevas som en krasch om priserna föll med 20 procent?

– Kanske. Vi hade en liten sättning i bostadspriserna 2011, men sedan har det ju gått spikrakt uppåt. Men inga träd växer till himlen. Man kan inte extrapolera utvecklingen i all evighet. Någon form av sättning kommer, men frågan är vad som kommer att utlösa sättningen.

Vad händer när räntorna stiger?

– Det kommer de att göra, men när de gör det vet jag inte. De svenska hushållen kommer i en sådan situation att prioritera att betala räntor och amorteringar. Det finns en risk att det i sin tur skulle gå ut över konsumtionen och den allmänna tillväxten i ekonomin. Jag tror dock att det här scenariot skulle påverka andra tillgångsslag mer än bostadsobligationer.

Som aktier?

– Ja, i första hand. Där har vi haft en stark värdetillväxt under de senaste åren.

Hur förvaltar du dina egna pengar?

– Jag och min fru har allt vårt sparande i traditionella pensionslösningar och är den vägen investerade i detta tillgångsslag. Det betyder i praktiken att jag låter andra sköta det där. Jag jobbar med förvaltning hela dagarna, det är det som jag ska fokusera på. Det blir fel fokus om jag ska fokusera på mitt eget pensionssparande.

Men kliar det inte i fingrarna ibland?

– Det kan det göra. Man skulle kunna tänka sig att jag förvaltade min egen pension på fritiden. Men jag har andra fritidsintressen än pensionsförvaltning, vilka laddar mina batterier och ger mig energi att sköta mitt jobb.

Per-Erik Grahn

Förvaltar: Nordea bostadsobligationsfond.

Utveckling: +0,2 procent sedan årsskiftet.