Tror på en stark fastighetsbransch

Annica Ånäs har händerna fulla. I slutet på januari flyttade det börsnoterade fastighetsbolaget Atrium Ljungberg in i ett nytt kontor mitt i Sickla. Shopping- och kontorsområdet ligger bredvid Hammarby sjöstad, strax öster om Stockholms ­innerstad. Atrium Ljungberg äger och förvaltar merparten av fastighetsbeståndet i Sickla och där ska bolaget snart uppföra bostäder.

Det nya huvudkontoret är aktivitetsbaserat, som det heter. Arbetsuppgiften för stunden styr var den anställda arbetar. Ett antal medarbetare ägnar sig åt livliga diskussioner vid en soffgrupp medan tystnad råder i ”koncentrationshörnan” där inga mobilsamtal är tillåtna.

Vd Annica Ånäs har själv ingen fast kontorsplats, utan rör sig precis som bolagets övriga anställda mellan lokalens områden beroende på uppgift. Utöver kontorsflytten har Atrium Ljungberg – med en portfölj på 54 fastigheter till ett värde av 41 miljarder kronor.

Mötesrummet där intervjun görs har utsikt över Sicklas gigantiska shoppingområde, ett av Sveriges största. Annica Ånäs ställer sig vid en tv-skärm som visar en karta över området. Hennes händer flyttar sig snabbt över bilden samtidigt som hon ivrigt berättar om betydelsen av att i dag ha ett helhetsperspektiv som fastighetsbolag.

– Ett område med enbart kontor eller enbart bostäder blir tomt och tråkigt. Det är blandningen av bostäder, handel, kultur och arbetsplatser som är viktigt att få ihop. Vår stadsbyggnadsstrategi gör att platserna får liv samtliga timmar på dygnet och att verksamheterna gynnar varandra, säger hon.

Eftersom bolaget befinner sig i en tyst ­period inför släppet av Q4-rapporten den 16 februari, kan Annica Ånäs inte ­uttala sig om resultatet för fjolåret som helhet. Siffrorna för det tredje kvartalet indikerade att bolaget uppfyller de finansiella målen, däribland en årlig tillväxt i driftöverskottet på 10 procent och årliga investeringar i projekt­utveckling på en miljard kronor. Men marknaden verkar inte imponerad. Aktiekursen för Atrium Ljungberg – vars största ägare är familjen Ljungberg med 22 procent av rösterna och med styrelseord­förande Johan Ljungberg i spetsen – har det senaste året backat med 2,1 procent. Sam­tidigt har ­Affärsvärldens ­generalindex stigit 7,7 procent.

– Det är tråkigt att aktiekursen inte har ­utvecklats i samma positiva riktning som vårt resultat, säger Annica Ånäs.

Hur den snabbt växande e-handeln påverkar den fysiska detaljhandeln på sikt och därmed lönsamheten för de fastighetsbolag som äger shoppinggallerior är en stor diskussion. Frågan berör absolut också Atrium Ljungberg, vars kontrakterade årshyra på drygt 2,4 miljarder kronor till 36 procent härrör från handelshyresgäster.

Enligt HUI Research har antalet köpcentrum i Sverige fördubblats de senaste femton åren och det finns en oro kring överetablering i spåren av digitaliseringen. Den dystra utvecklingen väntas intensifieras, främst på grund av hård konkurrens från ­e-handelsjättar som Amazon. Flera amerikanska fastighetsbolag med inriktning på shoppinggallerior, däribland Kimco ­Realty och Simon Property Group, har haft en ­negativ kursutveckling på börsen.

Annica Ånäs kan inte offentliggöra några siffror, men säger att omsättningstillväxten inom bolagets handelsfastigheter – där Sickla (Nacka), Farsta Centrum (Stockholm), Mobilia (Malmö) och Gränbystaden (Uppsala) står för merparten av hyresintäkterna – går enligt planerna och att ingen handelsplats i deras ägo underpresterar.

Hon säger att Atrium Ljungberg ännu inte har behövt vidta några större konkreta ­åtgärder för att stå sig i e-handelskonkurrensen, men att de för kontinuerliga dialoger med hyresgästerna.

– Handlarna är olika mogna för digitaliseringen. Somliga har redan en strategi, medan andra inte har kommit lika långt. Vi försöker utmana dem och inspirera till nya lösningar. Vårt välmående är beroende av deras välmående. Det är en winwin-situation.

Redan i dag har många köpcentrum runt om i landet gått från att vara ren­odlade shoppingställen till att bli ”upplevelse­centrum” med ett breddat utbud av aktiviteter. I stället för att bara handla varor i butiker ska besökarna också kunna gå på bio, äta på restaurang eller träna.

– Trots digitaliseringen är det fortsatt viktigt för människor att träffas fysiskt. Det är miljöer där människor möts och trivs som vi vill skapa. I dag är det svårt att säga exakt hur e-handeln kommer att påverka oss, men jag tror att framför allt innehållet i handelsplatserna kommer att ändras, säger Annica Ånäs.

Hon tror inte att svenska köpcentrum får det lika tufft som de i USA, men säger också att det geografiska läget blir allt viktigare i takt med e-handelns utbredning.

– Köpcentrum som ligger långt bort och dit man åker med bil enbart för att handla, kan få det svårare. Handelsplatser med ett brett utbud av aktiviteter och som är belägna i miljöer med kontor och bostäder kommer att vara framgångsrika, säger hon.

Fastighetsbolagets nuvarande strategi är att inte bara äga kontors- och handelsbyggnader utan att skapa nya stadsdelsområden – och därmed själva bidra till befolkningsunderlaget. I exempelvis Sickla planerar bolaget att under en tioårsperiod uppföra drygt 1 500 lägenheter, såväl bostadsrätter som hyresrätter. I Gränbystaden i Uppsala har Atrium Ljungberg nyligen byggt 200 hyreslägenheter och planer finns även på att bygga bostadsrätter i området.

Ni investerar i bostadsutveckling sam­tidigt som oron växer för ett större prisfall på bostadsmarknaden. Hur ser du på det?

– Bostäder är en krydda till vår affär som i huvudsak består av kontors- och handelsfastigheter. Bostäderna byggs i anslutning till våra befintliga områden, vilket innebär att vi har ägt marken under en längre tid och alltså inte investerat i byggrätter på de höga prisnivåer som många andra har gjort.

Annica Ånäs är inte orolig för att bostadsmarknaden ska drabbas av ett mer dramatiskt prisfall, eftersom ”fundamenta” i form av exempelvis en stark ekonomi, hög sysselsättningsgrad och låg ränta vittnar om fortsatt goda marknadsförhållanden.

– Att prisutvecklingen stannar av främst på lägenheter av premiumkaraktär är inte så konstigt. Samtidigt tror jag att det dröjer innan räntan kommer att höjas.

Annica Ånäs växte upp först i Järfälla väster om Stockholm och sedan i Täby norr om samma stad. Mamman arbetade som textillärare medan pappan var hr-direktör på bland annat vitvarukoncernen Electrolux, gruvbolaget LKAB och telekomkoncernen Ericsson. Redan som liten fick Annica Ånäs höra att det ”rätta är att plugga på universitet som vuxen”, men inledningsvis hade hon det ganska tufft i skolan. Under låg- och mellanstadiet hade hon svårigheter med stavningen och fick stödundervisning. På högstadiet släppte dock studieproblemen och under gymnasiet gick hon ekonomisk linje, vilket var ett vägval som i hög grad präglades av ­flitig opinionsbildning av hennes pappa.

– Han sa att jag får välja mellan ekonomisk linje eller ekonomisk linje. Han tyckte att det var en bra grund. Och han hade ju rätt, jag tycker ju om matematik, säger hon.

Under andra läsåret gick Annica Ånäs in på syokonsulentens kontor och berättade att hon ville bli jurist. Konsulentens respons: ”Inte klarar du av det.” Beskedet väckte ett slags ­revanschlusta i Annica Ånäs, som ­efter gymnasiet lyckades ta examen parallellt i ekonomi och juridik vid Stockholms universitet.

Hon började som revisor på Deloitte i slutet på 1990-talet och kom där för första gången i kontakt med olika fastighets­bolag. Hon gillade komplexiteten i fastighetsbranschen och långsiktigheten i affärs­modellerna. År 2005 bytte hon bana och blev först administrativ chef, senare vd, på kommunikationsbolaget Producenterna, som skapade medieinnehåll för bolag som OMX och Sandvik. När hon började som vd ­brottades bolaget med sviktande lönsamhet. Efter tre år hade de uppnått vinster på ett par miljoner kronor och verksamheten förvärvades 2007 av Bonnier Tidskrifter.

– När jag kom in som vd sa flera anställda att de inte var intresserade av att tjäna pengar, utan att den ”kreativa höjden” var viktigast. Vi lyckades dock få alla med oss och för mig var det en stor resa att utveckla bolaget, säger Annica Ånäs.

År 2008 började hon som ekonomichef på Atrium Ljungberg. Det var initialt en hektisk tid, främst till följd av fusionen som hade skett ett år tidigare när börsnoterade Ljungberggruppen gick samman med ­KF-ägda Atrium Fastigheter. Hon klättrade i organisationen och blev 2011 utsedd till finanschef för att i början av 2016 ta över vd-rollen.

Som ledare har Annica Ånäs en vision om att fastighetsbolaget fortsätter att ­karaktäriseras av en nästan tråkig stabilitet, såväl när det gäller projektutvecklingen som ­förvaltningen och finansieringen. Samtidigt är avsikten att agera lite mer vågat. Det visar sig bland annat genom att bolaget i fjol förvärvade fastigheter för sammanlagt 1,8 miljarder kronor – en jämförelsevis hög siffra för att vara Atrium Ljungberg. Kontorsfastig­heten på Lindholmen i Göteborg var det tyngsta förvärvet. Affären uppgick till 1,3 miljarder och innebar att bolaget ­fördubblade fastighetsbeståndet i Sveriges andra stad.

– Vi vill öka tempot i projektutvecklingen och vara något mer offensiva när det är fastigheter vi vill förvärva. Man måste ju betala bäst för att kunna göra förvärv.

Ett annat diskussionsämne inom fastighetsbranschen är huruvida den gynnsamma utvecklingen på kontorsmarknaden håller i sig. Hög befolkningstillväxt, låg nyproduktion och rekordfå lediga lokaler har gjort att hyresnivåerna på kontor har stigit stadigt, inte minst i huvudstadsområdet. Under 2016 ökade den så kallade prime-hyran för kontor i Stockholms citys innersta delar med hela 30 procent – mest av samtliga europeiska städer. Trenden höll i sig i fjol. Hösten 2017 låg prime-hyran i samma område på 6 800 kronor per kvadratmeter jämfört med 5 800 kronor för motsvarande period året dessförinnan, visar en undersökning från fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle. Det har gynnat fastighetsbolag som Atrium Ljungberg, vars kontrakterade hyresintäkter på ungefär 2,4 miljarder kronor till nästan hälften härstammar från kontorsfastig­heter. Merparten av bolagets kontorsbestånd finns i Stockholm, däribland i Hagastaden och Kista.

Annica Ånäs säger att den låga nyproduktionen av kontor i kombination med hög efterfrågan på lokaler talar för att hyrorna fortsätter att stiga.

Atrium Ljungberg kan räknas till en av Stockholmsbörsens stabilaste utdelningsaktier. Räknat i antal kronor per aktie har bolaget inte sänkt utdelningen sedan börsintroduktionen 1994. För räkenskapsåret 2016 hamnade utdelningen på 3,95 kronor per aktie – motsvarande 70 procent av det utdelningsbara resultatet.

– Givet historiken och att våra ägare ­anser att stabiliteten i utdelningen är viktig så skulle det förvåna mig mycket om man gjorde ett annat val framöver.

Det finns orosmoln på fastighetshimlen. Regeringen har tagit initiativ till en ökad ­beskattning av sektorn i form av exempelvis en begränsning av avdragsrätten för räntekostnader och minskad möjlighet till så ka­llade kattrumpor, när fastigheter läggs i bolag för att begränsa bolagsskatt vid avyttringar. Annica Ånäs säger att det vore negativt för fastighetsbranschen som helhet om regeringens förslag blev verklighet.

– I detta lågränteläge skulle inte ränte­avdragsbegränsningen påverka oss, men vid ett högre ränteläge skulle kostnaderna öka. Som långsiktig fastighetsägare påverkar inte heller paketeringsförslaget oss så mycket, men risken är att transaktionsvolymerna går ner. Jag tror dock inte att båda dessa förslag kommer att realiseras, säger hon.

Annica Ånäs betraktar framtiden med tillförsikt och tror på en stark fastighetsbransch.

– Just nu är det ingenting som tyder på en avmattning av konjunkturen eller inom branschen. Samtidigt sker en kris ganska drastiskt, när den väl sker. Lehman-­kraschen var ingenting som man kunde förutspå. Vi har dock en stark balans­räkning och en tydlig strategi som gör att vi kan ­fortsätta vår resa oavsett konjunkturläge, säger hon.

Atrium Ljungberg

Fastighetsvärde: 41 miljarder kronor.

Räntebärande skulder: 17,6 miljarder kronor (2017-09-30), 51 procent bank­lån, 28 procent obligation, 21 procent certifikat.

Om verksamheten: Äger och förvaltar fastigheter i Stockholm, Malmö, Uppsala och Göteborg med huvudsaklig inriktning på kontor och handel.

Annica Ånäs

Född: 1971 i Stockholm.

Familj: Gift och två barn på 14 och 16 år.

Bor: I Stockholm.

Fritidsintressen: Träning och resor.

Gör: Vd på Atrium Ljungberg.

Bakgrund: Utbildad jurist och civilekonom vid Stockholms universitet, revisor på Deloitte, vd på kommunikationsbolaget Producenterna, ekonomi- och finanschef på Atrium Ljungberg.

Livsmotto: ”Allt går om man vill.”