Tessin: Bostadslån i Steninge Slottsby

TessinFastighet

Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Det här är den fjärde analysen av ett säkerställt fastighetslån via investeringsplattformen Tessin. Afv följer denna marknad och bygger upp en liten portfölj av lovande fastighetslån som kommer kallas för Tessin-portföljen. Bakgrunden beskrivs i krönikan intill.

LÅNET I KORTHET

Låntagarbolaget Steninge Slott Fastighet 1 AB ska bygga ett flerbostadshus om elva lägenheter beläget i Steninge, Södra Märsta. Lägenheterna ligger i närheten av Steninge Slott och i krokarna finns även Sigtuna samt Arlanda. Nu behöver man låna upp 11,8 Mkr för att delfinansiera bygget. För närvarande är sex av elva lägenheter bokade och i bygget arbetar man för närvarande med att resa stommarna. Tidigare har låntagaren tagit in runt 25 Mkr via Tessin för att finansiera projektet. Marken förvärvades för 0,6 Mkr hösten 2017.

Fastigheten är värderat till 48 Mkr enligt ett värderingsutlåtande som bygger på uthyrning, alltså diskonterat kassaflöde. I intäkter förväntar sig låntagaren 53 Mkr i medlemsinsatser samt 15 Mkr som föreningen lånar upp.

Det ser ut att byggas friskt i Steninge. Enligt ett pressmeddelande från fastighetsutvecklaren Blooc ska 750 bostäder finnas när området är färdigbyggt. Börsnoterade Bonava har nyligen sålt 29 bostäder i området och har ytterligare 36 bostäder på gång. Dessa bostäder väntas vara klara hösten 2022.

Ser man till de senast sålda objekten ser kvadratmeterpriserna i området ut att sträcka sig mellan 30 000 – 40 000 kr/kvm. Runt 30 000 kr/kvm för objekt kring 100 kvm och 40 000 kr/kvm för mindre objekt runt 50 kvm. Låntagaren satsar på mer exklusiva lägenheter med kvadratmeterpriser som sträcker sig mellan 43 000 – 50 500 kr/kvm. Det dyraste objektet ligger på 6,3 Mkr och är 137 kvm stort.

SÄKERHETER

Pantbrev

Låntagaren intecknar och pantsätter ett pantbrev motsvarande lånets belopp samt 10% av fastighetens värde. Tidigare inteckning uppgår till 27 Mkr. Detta pantbrev har alltså plats tre på att få tillbaka pengarna med ett inomläge mellan 27 Mkr och 40 Mkr. Fastigheten är i dagsläget värd kring 11,8 Mkr enligt Affärsvärldens estimat. Låntagaren andrahanspantsätter även pantbrev om 13,2 Mkr men andrahandspantbrevet är fullt belånat för ett befintligt lån via Tessin.

Borgen

Upgrade Development AB som äger 100% av låntagaren ställer en proprieborgen för alla låntagarens förpliktelser. Upgrade Holding AB som äger 50% av tidigare nämnd borgenär ställer en proprieborgen om 50% av lånet. RSG Stockholm AB som indirekt äger resterande 50% av Upgrade Development AB ställer en proprieborgen om 50% av låntagarens förpliktelser.

Den starkaste borgenären är RSG Stockholm med drygt 16 Mkr i eget kapital. Det ska noteras att RSG har ställt liknande borgensåtagande i de tidigare två lånen och skulle vid konkurs av låntagaren sannolikt ha svårt att fullgöra sina förpliktelser. Resterande borgenärer saknar helt finansiell kapacitet för att möta sina åtagande, enligt Affärsvärldens bedömning.

För en av huvudmännen har ett betalningsföreläggande om ca 0,5 Mkr förekommit.

Villkorad utbetalning

Lånebeloppet går till ett låst klientmedelskonto och betalas bara ut successivt till låntagaren mot uppvisande av fakturaunderlag eller motsvarande som visar att motsvarande investering skett på fastigheterna.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan som vi länkade till ovan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Inomläget för pantbrevet är långt över nuvarande markvärde. Det krävs alltså att bygget inte ska floppa för att något värde på själva huset ska finnas för att säkerställa återbetalning av lånet.
• De förbokade lägenheterna (6/11) har inga upplåtelseavtal utan enbart bokningsavtal. Spekulanten har alltså bara betalt en mindre summa för optionen att flytta in.
• Ytterligare kapitalresning krävs för att komma i land med projektet, misslyckas detta finns det risk att projektet stannar av.
• Projektet utförs i egen regi av Kvalitetsbygg AB som även bygger lyxvillan på Lidingö som Affärsvärlden tidigare har skrivit om. Det finns alltså ingen färdigställandegaranti och risken är generellt högre vid byggen i egen regi. Det finns även risk för förseningar vad gäller bygget samt försäljningen som kan påverka projektet negativt.
• Exklusiva lägenheter i ett nytt områden känns spontant riskabelt. Om vi antar att de dyraste lägenheterna är de som inte ännu blivit bokade ännu återstår runt 22 Mkr i försäljning, exklusive föreningens lån.

KÄNSLIGHETSANALYS

SLUTSATS

Räknar man på värderingsutlåtandet på 48 Mkr samt 15 Mkr från föreningen är belåningsgraden 81%. Vid stress får man tillbaka lånebeloppet men vid konkurs/byggproblem får man sannolikt bara tillbaka en liten del. Vi tycker att en extra risk här är de höga kvadratmeterpriserna relativt området och frågar oss om den betalningsviljan finns. Utöver byggrisken finns alltså en förhållandevis stor försäljningsrisk. Vi har avstått från att teckna.