Handelsbanken: Så påverkar arbetslösheten bopriserna

Hushållen väntas dock allt mer ta in att låga räntor är här för att stanna, och skruva ned sina ränteförväntningar, vilket delvis kan få samma effekter som en faktisk räntesänkning. Detta motverkas dock av ett fortsatt historiskt högt bostadsbyggande och prisdämpande kreditrestriktioner.

”Inkomster har visat sig vara en av de viktigaste förklaringsfaktorerna för bostadspriserna. Vi har sett att arbetslösheten börjat röra sig uppåt, vilket påverkar inkomsterna både direkt om man blir arbetslös och indirekt genom att minska trycket på löneökningar. Vi ser en lite svagare konjunktur än många andra, vilket dämpar inkomstökningarna och talar för att bostadspriserna kommer att utvecklas relativt svagt de närmaste åren”, säger han.

Handelsbankens prognos är att bostadspriserna stiger i linje med inflationen de kommande åren, vilket är lägre än vad inkomsterna väntas öka.

Banken ser också konjunkturutvecklingen som den största risken mot den prognosen, både på upp- och nedsidan. En starkare arbetsmarknad skulle kunna få bostadspriserna att stiga snabbare, medan en kraftigare konjunkturnedgång skulle dämpa priserna.

Räntorna lär inte förändras lika mycket. Riksbanken har tydligt aviserat planer på en räntehöjning i december och att reporäntan sedan kommer att lämnas oförändrad på noll i flera år efter det.

”I tidigare konjunkturnedgångar har Riksbanken sänkt reporäntan flera procentenheter. Det är klart att de skulle kunna agera om det blir en mycket sämre utveckling, en recession, men just nu verkar de väldigt angelägna att komma upp till nollstrecket”, säger Johan Löf.

Det är också svårt att se några större räntehöjningar.

”Runtom i världen är många överens om att lågräntemiljön är här för stanna eftersom den beror mycket trögrörliga processer som demografi och trendmässig produktivitetsutveckling. Det är svårt att se skarp ränteuppgång som skjuter bostadspriserna i sank. Även om räntorna skulle börja gå upp kommer vi dessutom från ett läge där hushållens ränteutgifter i dag är på en historiskt väldigt låg nivå”, säger Johan Löf.

Vad som däremot kan påverka bostadspriserna är att hushållen väntas dra ned på sina förväntningar om framtida räntor. I Konjunkturinstitutet barometer räknade hushållen senast med att bolåneräntorna kommer att stiga tydligt de kommande åren, från dagens 1,65 procent till 2,39 procent om ett år, 2,79 procent om två år och 3,37 procent om fem år. Handelsbanken menar att detta talar för att hushållen ännu inte fullt ut tagit in att de låga räntorna är här för att stanna.

”Skulle hushållen vänja sig allt mer vid lågräntemiljön och skruva ned sina ränteförväntningar kommer det att få motsvarande effekt som en räntesänkning. Vi tror att förväntningarna kommer att sjunka när hushållen tar in Riksbankens besked att det blir nollränta i flera år. Därmed skulle vi slippa ett boprisfall som annars inte varit ovanligt när det är lågkonjunktur i Sverige”, säger Johan Löf.

Motverkande faktorer som väntas dämpa bopriserna framöver är, förutom en svag konjunktur, även ett historiskt ganska högt bostadsbyggande och olika lånerestriktioner.

”Ett bostadsbyggande på de här nivåerna kommer rimligen att hålla tillbaka prisstegringar. Bostadsbristen motverkas av ett ökat utbud”, säger Johan Löf.

Till detta kommer bolånetak, amorteringskrav och bankernas kvar-att-leva-på-kalkyler (KALP), som särskilt i storstäderna verkar prisdämpande.

”Vi har ganska strama kreditvillkor som sätter tydliga gränser för många köpare i dag. Bostadspriserna är på så höga nivåer att kvar-att-leva-på-kalkyler med 6-7 procents ränta gör det svårt för många att kunna betala så mycket mer för en bostad. Detta gör att det inte finns så stor uppsida för bostadspriserna även om konjunkturen skulle bli starkare än vi räknar med eller räntorna sjunka ännu mer”, säger han.