Fastighetsemissioner: Welandson tecknar sig

Överbelånade och skandalomsusade Studentbostäder AB tar in 331 Mkr men det lär inte räcka på långa vägar för att rida ut stormen. Och man blir inte mindre orolig när man vet att en stor del av studentbostäderna kommer från kriminalhärvan runt gamla Prime Living. Högriskbygget Fastator som huvudägare och festprissen Björn Rosengren som nyss avgången styrelseordförande skapar också extra oro för Studentbostäders överlevnadsförmåga.

Annat är det med Smålandsfokuserade och välskötta Nivika Fastigheter som tar in 511 Mkr för att beta av lite skulder och sedan gå på offensiven igen.

En likhet mellan bolagen är att de är tydligt nischade, vilket är bra. En annan likhet är att entreprenören Gösta Welandson är storägare i båda bolagen. Han har rykte om sig att vara tuff och den minnesgode vet att Gösta Welandson drog på sig skarp och berättigad kritik för sitt agerande kring fastighetsbolagen Realia och Columna med start runt 2001. Welandson är inte känd som minoritetsägarnas bästa vän.

Nedan belyser jag en rad olika “emissionsflaggor”. Direkt under varje mellanrubrik står i kursiverad stil den generella “problembeskrivningen” och därefter hur detta är relevant för Nivika och/eller Studentbostäder.

KAPITALBEHOV I TRÄNGT LÄGE

Nöden har ingen lag. I desperata lägen tvingas bolag ofta kompromissa bort det långsiktigt rätta. Riskerna med nyemissioner i nödlidande bolag är alltså dubbelt höga.

Det går ingen större nöd på Nivika. Värre är det för Studentbostäder. I mitten av juli aviserades en nyemission på 100 Mkr. Läget var akut så storägarna lånade ut 50 Mkr i förskott. Samma dag tillkännagavs att Studentbostäder AB hade tecknat icke-bindande avtal om att sälja fastigheter i Köpenhamn på villkor som kanske inte var direkt bra men som ändå skulle ge rejält andrum för det överbelånade Studentbostäder.

Den 22 september sopas juli månads beslut helt undan. Nu är det istället en nyemission på 331 Mkr som gäller samtidigt som Studentbostäder påstår att man “väljer” att inte fullfölja avyttringen i Köpenhamn. Det låter som “surt sa räven om rönnbären”. Det är nämligen helt uppenbart att Studentbostäder behöver krympa sin balansräkning rejält. En nyemission på 331 Mkr räcker en liten bit men inte alls för att klara både det knackiga kassaflödet, de stora låneförfallen och de stora investeringsåtaganden som Studentbostäder sitter fast i.

HÖG UTSPÄDNING

Hög utspädning visar oftast på någon kombination av trängt läge, misstroende och/eller dålig förhandling.

Utspädningen från Studentbostäders nyemission blir 62%. Den angivna siffran är 60% men sedan tillkommer troligen ytterligare utspädning när ersättningen på 26 Mkr till garanterna ska betalas via ytterligare en riktad emission.

NYCKELPERSONERS INVESTERING

Det är en varningsflagga om viktiga ägare eller nyckelpersoner inte nyttjar åtminstone merparten av sina teckningsrätter. Särskilt illa är det om utspädningen är hög.

För både Studentbostäder och Nivika handlar det här om en positiv heja-flagga och inte någon varningsflagga. I båda fallen är uppslutningen från befintliga storägare väldigt stor och det skickar så klart en betryggande signal. Möjligen kan man tycka lite synd om Nivikas grundare, äkta paret Bergman (VD Niclas och styrelseledamot Victoria). De verkar bli lite överkörda av de två andra storägarna, Santhe Dahl och Gösta Welandson. Nyemissionen verkar ju inte vara helt nödvändig men görs till halva substansvärdet och paret Bergman blir följaktligen markant utspädda. I Studentbostäder är det Fastator som inte har råd att hänga med men det förvånar inte och uppvägs väl av att Nordstjernan går in som garant och därmed trolig ny namnkunnig ägare.

HÖG EMISSIONSKOSTNAD

Om kostnaden för rådgivare, garanter med mera äter upp en stor del av emissionslikviden så är det illa på flera sätt. Ribban ligger dock väldigt olika beroende på om det är 10 Mkr eller 1 miljard som ska hämtas in.

Här blir det två varningsflaggor. Till Studentbostäder AB för att emissionskostnaderna summerar till 36 Mkr eller 11% av emissionsbeloppet. Och till Nivika för att Afv inte kan hitta någon information om emissionskostnaden.

DÅLIGT GARANTIUPPLÄGG

Så kallad bottom-up-garanti är alltid en varningsflagga. Även en top-down-garanti kan vara dålig om det är alltför onödigt, dyrt och/eller med fel garanter.

I Nivika handlar det om fel garanter. Storägarna Santhe Dahl och Gösta Welandson står som ensamma garanter om totalt 335 Mkr och förmodligen kommer de lyfta en ansenlig garantiersättning som i huvudsak betalas av övriga ägare.

BRISTFÄLLIG INFORMATION

Det är en varningsflagga om man anar eller vet att det saknas viktig information rörande nyemissionen. Hit räknas också klart vilseledande eller slarvig kommunikation.

Nivika har i samband med sin nyemission passat på att lansera nya finansiella mål. Tyvärr hänger de inte ihop med vanligt bondförnuft. Det är svårt att nå en avkastning på eget kapital på mycket över 10% på fastigheter som kanske bara avkastar 8-9%. Låg belåning och ändå märkbar ränta gör inte saken lättare. Så hur ska förvaltningsresultatet per aktie kunna växa med minst 15% per år? Det är extra långsökt om man tänker dela ut 30-50% av vinsten.

Även Studentbostäder AB förtjänar en flagga om man inte senast i prospektet väldigt tydligt redogör för vilka åtaganden bolaget har framför sig. Av senaste delårsrapporten förstår man att det är stora projekt som måste slutföras och betalas men en samlad bild av beloppen, riskerna och tidpunkterna lyckas åtminstone inte Afv hitta.

AKTIEN HANDLAS NER TILL TECKNINGSKURS

Om aktien faller så att teckningskursen inte längre ger en rabatt mot börskurs så saknas det incitament för investerare att teckna nya aktier. Det visar också på ett stort misstroende.

Nivikas teckningskurs 28,40 kr ger bara 4% rabatt mot den så kallade TERP-kurs som motiveras av dagskursen 29,90 kr och utspädningen som följer. I Studentbostäders fall handlas aktien till 0,96 kr vilket är under teckningskursen 1 kr. Med liten eller negativ rabatt lär nästan hela emissionen hamna i knäet på teckningsåtagare och garanter. Det är nog dåligt, fast lite oklart för vem.