Lennart Weiss: Bostadsmarknaden kommer sättas under tryck i upp emot 2 år

I mitten av februari presenterade Byggfakta en uppdaterad ”byggstartsindikator” med en prognos för årets bostadsbyggande. Byggfakta pekade visserligen på en försiktig avmattning i byggkonjunkturen men ställde ändå ut en prognos på cirka 65 000 påbörjade bostäder detta år.  

Sen dess har dock mycket hänt som ställer tidigare prognoser på ända. Med den stigande risknivån i hela samhällsekonomin finns flera tecken som tyder på en kraftig inbromsning redan under kvartal 2, med risk för en fortsatt nedåtgående trend under resten av året. Veidekke fångade väderomslaget i mitten av mars med titeln på företagets uppdaterade marknadsrapport. Den föregående som publicerades i september 2021 hade titeln Happy dags are here again. Den nya, Festen som kom av sig. Risken är stor att även detta är ett understatement. För detta talar två illavarslande tecken.  

PRISERNA PÅ INSATSVAROR STIGER

Ökat inflationstryck. Redan i slutet av förra året fanns tydliga tecken på stigande inflation i USA. Inledningsvis tolkades inflationstrycket primärt som en följd av obalanser mellan beslutade stimulanspaketet och utbudet av arbetskraft. Men där fanns också signaler om kvardröjande post corona-effekter i form av haltande leveranskedjor och en eftersläpning av produktionen av viktiga insatsvaror. I Sverige fanns motsvarande tecken på stigande inflation i form av kraftigt stigande energipriser.  

Flertalet bedömare menade dock att det var isolerade företeelser som snart skulle klinga av och i tillägg var det få som såg motsvarande tecken i andra sektorer. Inom byggbranschen har dock motsvarande effekter varit märkbara under hela pandemin och visade under hösten inga tecken på att försvagas. Tvärtom har priserna på kritiska insatsvaror som stål, cement, gips, sågade trävaror och installationskomponenter fortsatt öka och konstant legat på (höga) tvåsiffriga tal på årsbasis, i något fall till och med tresiffriga.  

Detta har gradvis accentuerats under årets första kvartal, i synnerhet efter krigsutbrottet i Ukraina den 24 februari och kommer snart att sippra ut i offentlig statistik. På flera materialslag är det just nu svårt att förutsäga priserna för mer än en månad och i flera fall är det inte heller möjligt att få offerter på längre perioder än så. Till detta finns tecken på att de problem som fanns under pandemin med betydande transportproblem återkommit och till och med förvärrats. Det är givetvis en effekt av de ekonomiska sanktionerna mot Ryssland. Innan byggsektorn hittat nya leverantörer, produktionen skalats upp och logistikkedjor etablerats är det rimligt att förvänta sig stigande eller i vart fall onormalt höga priser på insatsvaror. 

KRIGET FÖRSVÅRAR FÖR KAKEL

Förr eller senare kommer stigande kostnader att transportera sig vidare till konsumentledet i form av ökade priser. Frågan är hur mycket? Om vi med grova antaganden isolerar den rena entreprenadkostnaden (material, löner, transporter) till 50% av den totala byggkostnaden – som i övrigt består av kostnader för mark, finansiering, byggherrekostnader, moms med mera – blir ändå kostnaden för faktorn material betydande. Av den rena byggkostnaden svarar material för cirka 75–80%.   

Även material består förvisso till stor del av lönekostnader. När det gäller material för stomkomplettering och installationer utgör lönekostnaden för produktion cirka 50%. Men också här är osäkerheten stor. På den svenska arbetsmarknaden är villkoren just nu låsta i avtal. En mycket stor del av produktionen av byggmaterial sker dock i Polen och Baltikum och andra delar av Östeuropa där kriget ställt det mesta på huvudet. Redan det faktum att tusentals ukrainska byggnadsarbetare kallats hem för krigstjänstgöring torde leda till löneinflation i Polen och andra länder. 

Beräkningen av ökade kostnader för material försvåras av att det skiljer sig mycket mellan olika insatsvaror men också av varierande volymer vilket gör det svårt att göra mer exakta antaganden. Hur kan man till exempelvis beräkna kostnadseffekten på kakel, om man betänker att merparten av leran kommer från Ukraina där just nu all tillverkning står still? Alltså tvingas man till grovhuggna antaganden. Min personliga tro är att den samlade effekten på den totala entreprenadkostnaden kan landa på cirka 10–20% eller cirka 5–10% av den totala byggkostnaden. Inom branschen är det vedertaget att säga att ”tre procent ökade entreprenadkostnader kan vi hantera”. Nu talar vi alltså om betydligt högre tal.  

OSÄKERHETEN ÄR MONUMENTAL

Stigande räntor. Med förväntningar om stigande räntor sker olika typer av anpassningar inom den finansiella sektorn. Redan under slutet av hösten reagerade banker och andra långivare med att kräva högre säljgrad som villkor för byggkreditiv. Av detta följer också en ökad prioritet på etablerade och stabila aktörer men även dessa kommer drabbas av ökade riskpremier, något som högst sannolikt kommer att göra sig gällande när olika lån ska refinansieras. 

ByggbolagKrönika

Weiss: Dags för Byggföretagen och Byggnads att ta gemensamt ansvar 

Förväntningar om stigande räntor får också en direkt påverkan i konsumentledet. Stigande räntor tillsammans med ökade kostnader för energi och basala konsumtionsvaror ger en direkt påverkan på hushållens konsumtionsutrymme. Om stigande räntor dessutom skulle leda till ytterligare börsfall får detta en påverkan på hushållens finansiella tillgångar, något som framför allt får en effekt i marknader med höga priser. Till detta har vi den psykologiska effekten. Stigande osäkerhet har en tendens att göra både hushåll och kommersiella aktörer mer återhållsamma. Skulle priserna på andrahandsmarknaden falla kommande månader kommer det bli allt svårare för developers att få ihop sina kalkyler.

Just nu är osäkerheten monumental. Under kommande 4-8 kvartal kommer sannolikt bostadsmarknaden vara satt under tryck, även om regeringen och Finansinspektionen skulle svara med ett återinfört investeringsstöd och möjlighet till amorteringspaus. 

Min gissning: Med stigande räntor får vi en svag utveckling på börsen med följd att hushållens finansiella tillgångar krymper. Följden blir ett prisfall på andrahandsmarknaden under 2022 med cirka 5–10%. Fortsatt stigande kostnader i produktionsledet i kombination med en försvagning av hushållens disponibla inkomster samt finansiella tillgångar får effekt på efterfrågan. Därmed faller antalet påbörjade bostäder under 2022 ned mot 40–45 000 men det skulle kunna bli mer än så.

Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke