Logistikfastigheter vinner när handeln kastas ur gamla hjulspår

E-handeln är en megatrend som varit uppenbar i minst tio år. Men det är först de senaste fyra åren som fastighetsmarknaden på allvar har värderat upp logistik i förhållande till butiker.
Catena är börsens mest renodlade ägare av lager- och logistikfastigheter.

I romanen Och solen har sin gång (1926) av Ernest Hemingway finns en berömd ordväxling.

”Hur gick det till när du gjorde konkurs?”, frågade Bill.

”På två sätt”, sa Mike.

”Först gradvis, sedan plötsligt.”

Samhällsförändring sker ungefär på samma sätt. Nya mönster framträder i någon periferi, ofta drivet av teknisk utveckling. Efter en tid är de flesta överens om att det nya fenomenet på sikt kan kullkasta Status Quo. Men de som hotas av förändringen känner ingen brådska att förändra sig eftersom perspektivet uppfattas som decennielångt. Och det är väldigt bekvämt och tryggt att rulla på i gamla hjulspår. I åratal kan man intala sig att man fortfarande har tid på sig att vända trenden men sedan plötsligt händer något som sätter igång ett mycket snabbare och mer dramatiskt förlopp.

Någonting hände med logistik och handel runt 2016-2017. Grafiken intill visar utvecklingen för fyra börsnoterade fastighetsaktier där var och en har ett väldigt tydligt fokus.

Catena (blå linje) är börsens mest renodlade ägare av lager- och logistikfastigheter. Heba (grön) äger uteslutande bostadsfastigheter i Stockholmsområdet. Hufvudstaden (röd) äger fina kontor och butiker i centrala Stockholm och Göteborg. Atrium Ljungberg (orange) har en mix men tyngdpunkten är butiker och Stockholmsområdet.

Observera att grafiken ovan avser förändring av bolagsvärde per kvadratmeter. Det är ett nyckeltal som är justerat för olika skuldsättning, förvärvstakt och utgångsläge. Däremot tar nyckeltalet höjd för aktiemarknadens värdering av bolagen snarare än bolagens egna redovisade siffror. Grafiken visar alltså marknadens syn på dessa olika tillgångar.

Det vi kan se är att logistikbolaget Catena har utklassat de övriga. Det gäller även om vi skulle titta bredare än dessa fyra aktier. Logistikfastigheter har utklassat kontor, butiker och flertalet andra delar av fastighetssektorn.

Det handlar så klart om att E-handeln ritar om transportmönster och kundbeteenden. Varför började börsen ta höjd för detta först efter 2016? Det är så klart en myriad små och stora förklaringar men ledtrådar om de tunga faktorerna ges via USA-dominanten Amazon.

  • 2015 står Amazon för mer än halva e-handelstillväxten och ända sedan dess har dominansen i USA ökat. I resten av världen har inte Amazon satsat lika aggressivt men tendensen att starka aktörer blir starkare syns överallt, trots eller tack vare internets konkurrenshöjande egenskaper.
  • I Q3 2016 har tredjepartssäljare ökat hela vägen till 50% av Amazons totala omsättning. Det är en märkeshändelse eftersom det är ett kvitto på att mindre aktörer ser sig tvingade att gå över till dominantens säljkanal istället för att klara sig på egen hand.
  • 2017 förvärvar Amazon matkedjan Whole Foods vilket ses som ett stort strategiskt steg där världens största e-handlare skaffar sig fysisk närvaro i flertalet närområden där USA:s välbeställda medelklass finns.

Om vi återvänder till de fyra börsbolagen i grafiken ovan så finns en del spaningar. Catenas aktie har gått från en liten premie till en premie på 130% mot bokfört värde i takt med att logistiktemat har väckt större intresse. Den stora premien kan ses som delvis en förväntan om ökade investerarflöden in i sektorn men kanske än mer förväntan om fortsatta värdestegringar på själva logistikfastigheterna.

För kontors- och butiksbolagen Hufvudstaden och Atrium ser vi det motsatta. De har gått från en premie runt 15% till en liten rabatt samtidigt som särskilt butiksfastigheterna haft en värdeutveckling som varit svagare än snittet.

Man pratar om ”butiksdöd” och ”kontorsdöd”. Butiksdöd är delvis relevant eftersom många butikskedjor faktiskt går omkull och lokalägaren har väldigt svårt att hitta nya hyresgäster. Kontorsdöd är en sämre benämning. Bolag som hyr kontor håller inte på att försvinna utan det som rimligen befaras är att efterfrågan på kontor mattas något. Det är ingen större dramatik i det kan man tycka. Behovet av kontorsyta per anställd kanske minskar med en tiondel fördelat på fem år? Men ett par procent årlig minskad efterfrågan på yta kan eventuellt få stor effekt på hyresnivåerna. På fastighetsnivå kan det lätt innebära dramatiska värdefall om fallande hyra paras med lite högre vakanser och/eller högre direktavkastningskrav.

För logistikfastigheter verkar marknaden vänta sig det omvända. Låga vakanser, höga eller stigande hyresnivåer och fallande avkastningskrav. Det rimmar bra med megatrender som E-handel, robotiserade lager och nya transportmönster. Om det rimmar med över 100% substanspremie i logistikbolag som Catena och Sagax återstår att se.