Hemfosa Pref: Nyfosa knyckte nästan halva säkerheten

Vi skrev nyligen positivt om fastighetsbolaget Nyfosa som knoppades av från Hemfosa i förra veckan (se länk till analys bredvid). Nu tittar vi på Hemfosas preferensaktie.

I uppdelningen av Hemfosa fördes de kommersiella fastigheterna över till Nyfosa medan samhällsfastigheter inom bland annat vård, skola och rättsväsende blev kvar i ”nya/lilla” Hemfosa. Detta kommer också bli Hemfosas fokusområde framöver och bolaget är en av de största privata ägarna av samhällsfastigheter i Sverige.

Ungefär så här kan man lite förenklat säga att tillgångar och skulder delades när Hemfosa knoppade av Nyfosa:

Det är ett flertal saker som direkt sticker ut:

1. Hemfosa fick behålla en större del av skulderna. Jämfört med belåningsgraden på 61 procent före uppdelningen så stiger relationen till 64 procent för Hemfosa medan Nyfosas skuldbörda blir betydligt lägre på 53 procent. Visserligen kan man argumentera för att Hemfosas mer stabila fastigheter kan bära större skuld men vårt intryck är ändå att skuldsättningen i Hemfosa blir relativt hög jämfört med exempelvis Balder som också har ”lågriskfastigheter” men mycket lägre skuldsättning.
2. Alla obligationer och alla preferensaktier lämnades kvar i Hemfosa. Investerare som totalt lånat ut 4 miljarder får alltså plötsligt se säkerhetsmarginalen minska ordentligt när bolaget krymper i storlek med 30 procent från 50 miljarder till 35 miljarder i fastigheter.
3. Medan preferensaktieägarna fått se kursen falla 8 procent fick åtminstone obligationsinnehavare lite plåster på såren i form av en extra premie om 0,2 procent av nominellt belopp för att godkänna uppdelningen. Det är förstås ingen jättesumma men då ska man också ha i åtanke att obligationerna förfaller om bara 1-2 år medan preferensägarna bidrar med ”evig” utlåning och alltså i ett slag tappade en drygt 40 procent av säkerhetskudden i form av stamaktieägarnas kapital.

Vi låter kanske lite mer griniga än befogat? Ingen preferensaktieägare röstade faktiskt emot förslaget, enligt Hemfosa själva. Vilket kanske säger en del om preferensägares (brist på) kompetens och engagemang. I fallet Hemfosa Pref är det idel (trötta?) stiftelser som sitter med oproportionerligt stora pref-innehav och alltså ”borde” sagt ifrån.

Eller så är de desillusionerade? Det här är ännu en i raden av situationer där preferensaktieägare fått sig ett ”tjuvnyp” av stamägare och obligationsinnehavare vars intressen nästan alltid tycks gå först när det väl ställs på sin spets. Formellt är det helt enligt regelboken så klart. Men det tydliggör om inte annat varför pref-ägare måste begära hög avkastning för att lockas in i dessa instrument.

Av kursfallet på preferensaktien att döma tycks aktiemarknaden alltså bedöma värdeförlusten till 8 procent eller motsvarande 200 Mkr.

Illa givetvis – men är det en överreaktion som kanske innebär köpläge?

Så här värderas nu Hemfosas preferensaktie jämfört med ett antal andra eviga ”fastighetspreffar” av likartad storlek, sorterade från lägst till högst direktavkastning.

Även efter kursfallet är alltså Hemfosa ändå en av de preferensaktier med lägst direktavkastning. Trots halvhög belåning tycker vi ändå det är befogat jämfört med övriga preffar i tabellen.

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) är väl det naturliga jämförelseobjektet med likartad fastighetsinriktning. SBB är ett mindre bolag med något högre skuldsättning så att Hemfosa ska ha lägre direktavkastning än SBB känns rimligt.

Vi retar oss rätt mycket på att det tydligen går att köra över pref-ägare utan att de som hamnar i kläm säger ifrån. Det är fult gjort, särskilt när det görs i en styrkeposition. För bolag i kris är det mer rimligt att den som har en legalt svag hand kläms.

Hur som helst, frustrationen till trots går det inte att säga att Hemfosa är en sämre preferensaktie än de närmast jämförbara. Men inte heller bättre.

Balansräkning och intjäningsförmåga