D-ras ger köpläge i Fastpartner

Fastpartner är ett bolag som äger fastigheter för 30 miljarder kronor.

Närmre 80% av beståndet finns i Stockholmsregionen och då främst i förorter som Märsta, Västberga, Spånga och Solna tillsammans med centrumfastigheter i Älvsjö, Bredäng, Kallhäll och Rinkeby Centrum, för att nämna några.

Närmre hälften av hyrorna kommer från kontorslokaler. Andra stora kategorier är lager och logistik (16%), butik och restaurang (12%) samt vård och skola (10%).

Värdet på bolagets stamaktie är drygt 16 miljarder kronor. Utöver det har bolaget utestående preferensaktier värda 700 Mkr och D-aktier om 660 Mkr. Denna text handlar om det sistnämnda instrumentet.

D-aktien ger kvartalsvis utdelning 1,25 kronor per aktie vilket motsvarar en direktavkastning om 6,4%.

Baksidan med just D-aktier är förstås att de relativt preferensaktier saknar tydliga straffmekanismer som hindrar bolaget att ställa in utdelningen. Exempelvis utgår ingen straffränta om bolaget tillfälligt pausar utdelningen. Det finns inte heller någon inlösenkurs så den som köper aktien ska räkna kallt med att bolaget aldrig betalar tillbaka ”skulden”.

D-aktier har därför haft en tendens att straffas i osäkra tider som dessa. Jämfört preferensaktier har D-aktier varit relativa förlorare sedan coronakrisen bröt ut.

Intjäningsförmågan på knappa miljarden täcker de relativt små utdelningarna på preferens- och D-aktier ungefär 12 gånger om vilket är mycket starkt. Även i ett pessimistiskt scenario likt det i tabellerna bredvid är det inga problem att bibehålla utdelningen.

Vid en ytlig jämförelse är det ganska lite som skiljer dagens Fastpartner från det för ett par år sedan. Bolaget har förvisso investerat i snitt omkring 2 miljarder årligen i fastighetsportföljen men verkar till stor del köpt ”mer av samma” samt investerat mer i egna projekt.

För att finansiera investeringarna har Fastpartner lånat upp omkring 4,5 miljarder senaste fem åren. Men samtidigt har bolaget redovisat orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet på över 6,0 miljarder. Netto är belåningsgraden därför lägre idag än för fem år sedan. Det är nästan bara i fastighetssektorn man hittar den typen av matematik.

Skulle avkastningskraven stiga och senaste årens pappersvinster utraderas skulle belåningsgraden stiga från dagens 48 till 59%. Det skulle vara något högt men hanterbart.

Fastpartners obligationslån löper med marginaler mellan ca 2,5 och 3,1%. Den totala medelräntan för samtliga lån uppgår till 1,8%. Den som köper den mer vanskliga D-aktien till en direktavkastning om 6,4% får alltså hygglig kompensation för risken.

Affärsvärldens slutsats

Bland fastighetsbolagens utdelningsaktier i tabellen nedan är Fastpartner D en av de med högst direktavkastning. Aktien handlas nästan 20% under kurstoppen före coronaraset. En direktavkastning på 6,0% vore inte orimligt och då ska aktien stiga från dagens 78 till 83 kronor jämte utdelningar längs vägen.

Baksidan är att D-aktier tenderat ge dåligt skydd vid börsras vilket är precis motsatsen till vad som är önskvärt.

Rådet blir köp. Även om det ska sägas att vi föredrar både Akelius D-aktie och Fastpartners preferensaktie över denna. I den sistnämnda köpte Fastpartners VD Sven-Olof Johansson nyligen aktier för över 50 Mkr. Det är pengar även för en mångmiljardär.

Så värderas fastighetsbolagens utdelningsaktier

Fastpartners tio största ägare