Köpläge i Amastens preferensaktie

Fastighetsbolaget har genomgått en transformation som gått lite under radarn och på flera olika sätt sänkt risken i bolagets preferensaktie.
Amasten äger främst hyresbostäder i medelstora städer som Örebro, Norrköping, Nyköping och Sundsvall. Men också mindre tätorter så som Motala, Tranås, Järna och Timrå. Fastighetsbeståndet är värt drygt 8 miljarder kronor.

PREF-GUIDEN ANALYSERAR ALLA PREFERENSAKTIER

Affärsvärldens verktyg Pref-guiden är en tjänst enbart för dig som prenumerant på Affärsvärlden. Där du kan se väsentliga nyckeltal och villkor för samtliga börsnoterade preferensaktier. Du hittar även länkar till våra senaste analyser av preferens- och D-aktier.

Amastens avgående VD Jan-Erik Höjvall har gjort ett imponerande jobb med att renodla företaget senaste åren. Det som tidigare var ett av börsens klart minsta fastighetsbolag har nu ett börsvärde på 5,2 miljarder vilket är nästan i paritet med bolag som NP3 (6,7 miljarder), Corem (7,6 miljarder) och Diös (8,6 miljarder).

Sedan 2017 har fastighetsbeståndet mer än dubblerats samtidigt som andelen bostadsfastigheter ökat från 65% till över 90%. Under samma tid har dessutom belåningsgraden sänkts från 66% till 49%.

Allt detta är förstås positivt för Amastens preferensaktie (344 kr) som denna text handlar om. Den har en fast utdelning på 5 kronor per kvartal vilket i skrivande stund innebär en direktavkastning på 5,8%.

AMASTEN PREF
Börskurs preferensaktie: 344,00 kr Direktavkastning: 5,8%
Inlösendatum: evig? * Kupongtäckningsgrad: 13x **
Börsvärde (stamaktier): 5,0 mdr Belåningsgrad: 49% ***
VD: Jan-Erik Höjvall Ordförande: Bengt Kjell
VILLKOR I BOLAGSORDNING
Preferensutdelning per år: 20,00 kr Avstämningsdagar: 10 jan/apr/jul/okt
Inlösenkurs: 350,00 kr Likvidationsbelopp: 300,00 kr
Straffränta: 14%
* Affärsvärldens bedömning. Om det till nuvarande marknadspriser saknas incitament för stamaktieägarna att lösa in preferensaktien klassar Affärsvärlden löptiden som evig.
** Bolagets vinst före skatt i relation till total preferens- och D-aktieutdelning.
*** Nettoskuld dividerat med bokförda fastighetstillgångar.
Källa: Affärsvärldens Pref-guide / Bolaget

Hyresvärdet i Amasten uppgår per den 30 juni till 559 Mkr på årsbasis. Detta inkluderat den jätteportfölj om 1 259 hyreslägenheter som förvärvades i slutet av kvartalet för 1,5 miljard från SBB.

Efter driftkostnader, administrationskostnader och räntekostnader kvarstår ett resultat före skatt på drygt 200 Mkr. Detta helt exklusive eventuella värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Den intjäningen räcker till att betala kupongen på preferensaktien ungefär 13 gånger om. Mycket stabilt det vill säga.

I Sollentuna, Knivsta och Nyköping investerar Amasten dessutom 800 Mkr i nyproduktion av bostäder. Det kommer öka intjäningen till 241 Mkr från och med halvårsskiftet 2021 enligt bolaget.

Vakansgraden i beståndet uppgår till relativt höga 7%. Men då ska man komma ihåg att Amasten likt de tidigare börsbolagen Hembla och Victoria Park har en renoveringsmodell där man uppgraderar lägenheterna mot ett ofta ganska saftigt påslag på hyran. Justerat för lägenheter som tomställts just för att renovera på ”rullande ROT” som det kallas så ligger vakansgraden kring låga 2%. Det speglar förstås att det totalt sett i Sverige knappt finns några vakanser på bostäder.

Amastens resultaträkning idag och i pessimistiskt scenario

Per Q2 2020 Pessimistiskt scenario
Antar 10% lägre driftöverskott samt ränta från 1,7% till 2,2%
Kommentar
Hyresintäkter 548 Mkr Idag 2,0% “reell” vakansgrad
Driftskostnader -243 Mkr Idag 56% överskottsgrad
DRIFTSÖVERSKOTT = 305 Mkr = 274 Mkr Antar 10% lägre driftöverskott
Central administration -30 Mkr -30 Mkr
Finansnetto -77 Mkr -100 Mkr Snittränta från 1,7% till 2,2%
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 198 Mkr = 144 Mkr
Övriga intäkter (intressebolag) 8 Mkr 7 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 206 Mkr = 151 Mkr Kupongtäckning från 13x till 9x
Resultat per stamaktie (EPRA) 0,31 kr 0,22 kr P/E stamaktie från 26,5 till 37,3
Avkastning på eget kapital, stamaktier 4,6% Schablon exkl. värdeförändring
Källa: Affärsvärldens beräkningar / Amasten. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Amasten har gjort stora förvärv senaste året. Tidigare i år köptes som sagt hyresbostäder för 1,5 miljard. Men också en knapp 30-procentig andel i bostadsutvecklaren SSM för 116 Mkr. I fjol förvärvades bostadsfastighetsbolaget Urbano för 2,8 miljarder från ICA-handlarnas Förbund.

Flera av köpen har helt eller delvis betalats med nyemitterade stamaktier. Det är utan tvekan positivt för preferensaktieägarna eftersom skuldsättningen blir lägre och ”säkerhetskudden” i form av eget stamaktiekapital ökar.

Så sent som för två veckor sedan genomförde Amasten ytterligare en riktad nyemission på 500 Mkr som tecknades av bland andra ICA-handlarnas Förbund (största ägaren), Eiendomsspar (storägare i hotellfastighetsbolaget Pandox), fastighetsbolaget SBB och investmentbolaget Spiltan. Det sänkte belåningsgraden ytterligare.

Även i ett pessimistiskt scenario där fastigheterna faller närmre 20% i värde så är balansräkningen acceptabel.

Amastens balansräkning idag och i pessimistiskt scenario

Per Q2 2020 Pessimistiskt scenario
Antar 10% lägre driftöverskott samt
avkastningskrav från 3,7% till 4,1%
Förvaltningsfastigheter 8,3 mdr 6,8 mdr
Fastighetsvärde per kvm 16,5 tkr/kvm 13,5 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 49% 60%
Belåningsgrad inkl. preffar 52% 63%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 6,90 kr 4,10 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Affärsvärldens slutsats

Amasten har genomgått en transformation senaste åren som ökat både bolagets storlek och andelen stabila bostadstillgångar. Det har minskat risken betydligt.

Preferensaktiens direktavkastning på 5,8% är dessutom klart godkänd eftersom nästan alla andra likartade instrument antingen handlas långt över inlösenkursen, är D-aktier eller är högt belånade. I Amasten slipper man alla dessa saker.

Något som kan hållas emot preferensaktien är det faktum att de största ägarna samt styrelse och ledning har nästan noll exponering mot den. Allt som allt tycker vi ändå Amasten Pref är köpvärd på de här nivåerna.

Så värderas fastighetsbolagens preferensaktier

  Aktuell kurs Lägsta inlösenkurs Direktavkastning Affärsvärldens råd
Sagax Pref 38,10 35,00 5,2% Neutral
Heimstaden Pref 373,00 330,00 5,4%
Fastpartner Pref 119,00 116,67 5,6% Köp
Amasten Pref 345,00 350,00 5,8% Köp
Klövern Pref 337,00 500,00 5,9% Neutral
Fastpartner D 83,20 6,0% Neutral
NP3 Pref 33,20 35,00 6,0% Neutral
Sagax D 33,05 6,1% Köp
Corem Pref 330,00 500,00 6,1%
Akelius D (EUR) 1,62 6,2% Köp
SBB D 31,85 6,3% Köp
Amastens tio största ägare Amasten stam Amasten Pref Värde (Mkr) Kapital
ICA-handlarnas Förbund 219 m 1 788 40,1%
Länsförsäkringar Fonder 54 m 444 9,9%
Nordika 46 m 374 8,4%
Svea Ekonomi AB 13 m 102 8,3%
Eiendomsspar 34 m 280 6,3%
Handelsbanken Fonder 21 m 173 3,9%
Nordnet Pensionsförsäkring 21 m 49 166 st 187 3,8%
Helene Sundt AB 15 m 126 2,8%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 14 m 116 2,6%
Bengt Kjell 10 m 1 500 st 82 2,2%
Källa: Holdings
    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här