Projektpotential i Platzer

Göteborgsbaserade Platzer har stora projekt igång. Samtidigt växer staden. Det ger långsiktig potential trots frågetecknen kring kontorsmarknaden.
För Göteborgsbaserade Platzer är projektutveckling en viktig del. På bilden syns Gårda Vesta, ett kontorshöghus som väntas färdigställas under året. Byggnaden kommer att ha en total yta om 27 000 kvm i två sammanhängande torn. I december flyttade Skatteverket in som första hyresgäst.
PLATZER
Börskurs: 110,80 kr Antal stamaktier: 119,8 mn
Börsvärde: 13 276 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 47%
P/E-tal (EPRA): 18,2 Substanspremie (EPRA): 5%
VD: Per-Gunnar Persson Ordförande: Charlotte Hybinette

Platzer (110,80 kr) är ett fastighetsbolag specialiserat på kommersiella fastigheter i Göteborg. Bolaget äger ett 70-tal kontors-, industri- och logistikfastigheter till ett värde av 23 miljarder.

Kontor står för 70% av hyresintäkterna och med tanke på det var läget osäkert för Platzer när pandemin tog fart för ett år sedan. Aktien och substansvärdet har sedan dess återhämtat sig och Platzer handlas till premie igen. Börsens fastighetsbolag har till stor del återhämtat coronaraset och det är i stort sett bara kontor och handel som släpar efter.

Planerade vakanser tynger på kort sikt

Bolagets starka trend med 16 kvartals positiv nettouthyrning bröts under det tredje kvartalet i fjol. Totalt under året (Q1 20 till Q1 21) så var nettouthyrningen negativ med 18,5 Mkr samtidigt som vakansgraden ökade rejält från 5,8% till 8,9%. Platzer gav även under året vissa tillfälliga hyresrabatter men dessa var i sammanhanget mycket små.

De ökande vakanserna kan dock till stor del förklaras av projekt som påbörjats. Vid Lilla Bommen (Gullbergsvass) i centrala Göteborg sker stora förändringar och här ska Platzers byggnader uppgraderas varför hyresgäster har flyttat ut. Utvecklingen av Gullbergsvass kommer tillfälligt påverka resultatet och uthyrningsgraden negativt under ett par kvartal framöver. I övrigt har hyresnivåerna i princip varit oförändrade och stabila. För bolagets industri- och logistiklokaler är vakanserna i stort sett obefintliga.

Även om läget är något osäkert på kontorsmarknaden så har Platzer begränsad exponering mot de branscher som drabbats hårdast. Hotell, restaurang och handel står för mindre än 2,5% av hyresintäkterna. Platzer har inte heller sökt statliga stöd.

Sammanfattningsvis har inte pandemin gett så stora effekter som man först kanske kunnat tro och den ökande vakansen beror snarare på planerade projekt än tappade kunder.

PLATZERS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q1 2021 Kommentar
Hyresintäkter 1 232 Mkr 8,3% vakansgrad
Driftskostnader -292 Mkr 76% överskottsgrad
DRIFTSÖVERSKOTT = 940 Mkr
Central administration -54 Mkr
Finansnetto -199 Mkr Snittränta 1,8%
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 687 Mkr
Övriga intäkter (intressebolag m.m.) 44 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 731 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 6,10 kr P/E 18,2x
Avkastning på eget kapital, stamaktier 7,0% Schablon exkl. värdeförändring
Källa: Affärsvärldens beräkningar / Platzer. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Eftersom Platzer är ett lokalt fokuserat fastighetsbolag är utvecklingen för Göteborgsområdet och näringslivet i regionen förstås mycket viktigt.

I staden sker stora infrastruktursatsningar som del av det Västsvenska paketet och som beräknas vara klara 2028. Målsättningen med projektet är bland annat att vidga Göteborgs geografiska arbetsmarknadsregion och förbättra kvalitet och tillförlitlighet för näringslivets transporter. Fram till 2035 beräknas 1000 miljarder investeras i Göteborgsregionen.

Utöver kontor äger Platzer också stora industri- och logistiklokaler om totalt 300 000 kvm uthyrbar yta i Arendal och Torslanda på Hisingen. Största hyresgäster är bolag inom Volvokoncernen och deras underleverantörer. Ambitionen är utveckla Göteborgs största logistikcenter för produktion och industri. Detta kommer göras i samarbete med fastighetsutvecklaren Bockasjö.

Stora projekt på gång

Projektutveckling är alltså en mycket viktig del i Platzer. Omkring en tiondel av det totala fastighetsvärdet i koncernen utgörs av projektfastigheter. Exempel på andra pågående projekt är bland annat:

Gårda – Här byggs kontorshöghus (Gårda Vesta och Kineum) och totalt blir det mer än 50 000 kvm nya lokalytor. I Vesta flyttade i december Skatteverket in som första hyresgäst och övriga kontorsytor håller på att färdigställas under Q4. Uthyrningsgraden är 95% (upp från 93% i Q4). Kineum väntas vara klart i slutet av 2022 och där är uthyrningsgraden 82% (inklusive en befintlig byggnad).

Högsbo – Högsbo industriområde ska omvandlas till en stadsdel med boende för 4 000 personer och utvecklas i samarbete med bland annat Peab, Bonava och Skanska. Platzer ansvarar här för parkeringsgarage, skola och förskolor.

Området går under namnet Södra Änggården och Platzer har också tidigare sålt av bostadsbyggrätter från den egna marken till ett värde om 1,8 miljarder kr. Affären är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft vilket väntas ske tidigast under våren. När så sker kommer försäljningen tillföra 6 till 7 kronor i eget kapital vilket vi räknat med i bolagets substansvärde i den här analysen.

Gamlestaden – I Gamlestaden planerar Platzer att utveckla mer än 100 000 kvm blandstad. Detaljplanen för Gamlestadens Fabriker har vunnit laga kraft och därmed kan arbetet med 68 000 kvm kontor och 300 nya bostäder börja.

Det saknas alltså inte projekt framöver och historiskt har projekt drivit en stor del av värdeökningen i Platzer. Målet är att öka substansvärdet i bolaget med minst 10% per år. Det uppnåddes också under 2020.

Kontorsbolagen från lägst till högst P/E

Bolag Börsvärde Fastighetsvärde per kvm Belåningsgrad Substansvärdes-tillväxt 12m Substanspremie P/E-tal
Diös 10,2 mdr 17 400 kr 54% +12% -10% 10,3
Nyfosa 18,6 mdr 12 400 kr 57% +18% 21% 12,8
Castellum 56,7 mdr 23 200 kr 43% +14% -7% 15,9
Wihlborgs 28,6 mdr 22 100 kr 48% +8% 19% 16,3
Fastpartner 16,2 mdr 20 300 kr 46% +10% -3% 17,2
Platzer 13,2 mdr 27 500 kr 47% +11% 5% 18,2
Kungsleden 21,6 mdr 19 900 kr 45% +11% -4% 18,2
Klövern 17,3 mdr 22 500 kr 57% +1% -15% 20,1
Atrium Ljungberg 22,0 mdr 42 900 kr 41% +7% -20% 20,8
Hufvudstaden 27,0 mdr 119 800 kr 19% -6% -28% 23,2
Fabege 42,9 mdr 61 600 kr 35% +7% -15% 28,8

Tabellen ovan visar hur Platzer står sig jämfört mot ett par andra fastighetsbolag med mycket kontorsexponering. Platzer är näst minst och också ett av få bolag som handlas till premie mot substansvärdet. För såväl belåningsgrad och P/E-tal placerar sig Platzer kring genomsnittet för sektorn.

VD Per-Gunnar Persson äger aktier för 33 miljoner och har haft sin roll sedan 2008. Tidigare ordförande, och representant för storägaren Ernström & C:o, Fabian Hielte slutade nyss efter åtta år som ordförande. Han lämnade istället över till Charlotte Hybinette som suttit i styrelsen sedan 2016.

Platzer ger ett gott intryck och vi har tidigare också haft aktien i vår Afv-portfölj. Då (våren 2020) var dock situationen en annan och vilka långsiktiga effekter pandemin får på kontorsmarknaden på lite sikt är fortfarande oklart.

Slutsats

Att Platzer verkar i en stad som växer där det görs stora satsningar är förstås positivt och ger långsiktiga möjligheter. Men kortsiktigt finns också saker att se fram emot. Under 2021 och 2022 slutförs tre större projekt (kontorshusen i Gårda och Lilla Bommen) där Platzer hittills investerat 3,3 miljarder. Det kommer ge nya hyresintäkter.

Lyckas Platzer växa substansvärdet med 10% per år även fortsättningsvis så lär en placering bli bra på sikt. För den som inte räds kontorsmarknaden blir rådet köp.

Platzers tio största ägare Värde (Mkr) Kapital Röster
Länsförsäkringar 2800 20,9% 35,4%
Ernström & C:o AB 1406 10,5% 37,2%
Länsförsäkringar Fonder 1389 10,4% 4,1%
Fjärde AP-fonden 1268 9,5% 3,8%
Susanne Hobohm 683 5,1% 2,0%
SEB Fonder 602 4,5% 1,8%
AlbMin AB 478 3,6% 1,4%
Bo Wallblom 451 3,4% 1,3%
Agneta Hielte 369 2,8% 1,1%
Hobohm Brothers AB 284 2,1% 0,8%
Källa: Holdings