Solnaberg: Billig finansiering räddar resultatet

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Krönika: Konsultdrivna fastigheter under luppen

Den här veckan kikar vi lite extra på ”konsultdrivna” fastighetsbolag. Ett 20-tal sådana finns på svenska börslistor och en röd tråd är att de ofta äger ett mycket litet fastighetsbestånd som förvaltas av konsulter och/eller en deltidsanställd VD. De saknar alltså egna organisationer som driver verksamheten framåt. Bolagen är skapade av någon investmentbank och lockar ofta med hög utdelning uppåt 7%. Artikeln bredvid är en färsk krönika om ämnet.

Börsplus analyserar de här bolagen enligt en särskilt framtagen modell där vakansrisken är den enskilt viktigaste faktorn. Men även intjäningsförmåga och värdering är viktiga aspekter. I den här texten tittar vi närmre på Solnaberg (148 kr).

Verksamheten: IF:s huvudkontor i Solna

Fastigheten Solna Bladet 3 är välkänd för den som någon gång åkt bil från Solna till Bergshamra/Norrort (eller tvärtom). Den omfattar totalt fyra sammanbyggda kontorsbyggnader om drygt 31 tusen kvm uthyrbar area samt ett par hundra parkeringsplatser.

Försäkringsbolaget IF har varit etablerade i byggnaden sedan 1986 och hyr nästan 26 tusen kvm av detta. Andra hyresgäster är bland annat ICA, Urogyn AB och Aktiv Ortopedteknik. Hyresvärdet är drygt 60 Mkr.

Vakansrisk: låg

Fastigheten är lättillgänglig både med bil och kollektivtrafik. Den är belägen intill E18 knappt fem kilometer norr om centrala Stockholm. Närmsta tunnelbanestation (Bergshamra) ligger ett par hundra meter bort och är ungefär 12 minuters resa från Stockholm Central.

Fastigheten är uthyrd till 98% där IF som sagt står för merparten med ett hyresavtal som löper till 31 december 2031. Under åren 2011-2014 samt 2016-2018 renoverades fastigheten för omkring 160 Mkr.

Eftersom fastigheten har flera mindre hyresgäster ser vi viss risk för mindre vakanser. Men att större ytor skulle vara tomställda under längre tid är nog inte så troligt.

Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Wilfast

Solnaberg drivs i stort av förvaltningsfirman Wilfast som bland annat sköter förvaltning, uthyrning och fastighetsutveckling. VD är Jörgen Lundgren som vi känner igen som tidigare vd på fastighetsbolaget Norrporten som förvärvades av Castellum 2016.

Ägarlistan innehåller roliga namn som Familjen Kamprads Stiftelse, LMK och Socialdemokraterna. Men ingen har över 9% av aktierna och känslan blir snarast av passivitet.

Intjäningsförmågan: har försämrats

Solnabergs kostnader har ökat märkbart i år. Dels är driftöverskottet 1,5 Mkr lägre på halvåret trots att hyresintäkterna ökat lite men också centrala administrationskostnader har ökat.

Den stora posten är att man anställt en VD från att tidigare varit 100% konsultdrivet. Men trots det har övriga kostnader också ökat lite. Annars hade man ju hoppats att en anställd VD skulle innebära en liten besparing i att externa konsultkostnader kunde minska. Särskilt som VD verkar ha en årslön nära miljonen vilket är mycket för ett så litet jobb som att ta hand om en enda fastighet.

Finansiering: lägst snittränta av alla

På plussidan har Solnaberg förhandlat om sina banklån och får nu ner räntan från 1,5% till 0,9%. Den är bunden på tre år och är så vitt vi kan se den lägsta snitträntan för samtliga börsnoterade fastighetsbolag – stora som små. Bra!

Det borde ge utrymme att amortera lite extra framöver och därmed sänka den redan låga belåningsgraden på 46%. Det verkar dock inte vara ambitionen utan Solnaberg har istället utökat sina lån och byggt en kassa på drygt 60 Mkr. Sannolikt för att klara ytterligare renoveringar.

Börsplus slutsats:

Solnaberg är ett av de konsultdrivna fastighetsbolag med högst P/E-tal (15,2) och lägst utdelning (5,4%). Gissningsvis för att fastigheten är betydligt säkrare än i många andra likartade fastighetsbolag, samtidigt som den finansiella risken är låg.

Även om det förstås är rimligt har vi svårt att lockas av aktien. Det finns en hel drös ”riktiga” fastighetsbolag med liknande P/E-tal och utdelningar bortåt 3% som vi skulle föredra över Solnaberg. Rådet blir neutral.