Tingsvalvet Pref: Högutdelande nykomling

En relativt ny preferensaktie med månatlig utdelning och knappt 9% direktavkastning. Dess största skavank är en taffligt konstruerad straffränta.
Tingsvalvet Pref: Högutdelande nykomling - Tingsvalvet
Tingsvalvet äger 29 fastigheter värderade till 1,7 miljarder kronor i städer som Karlstad, Skövde, Örebro, Eskilstuna och Västerås. En knapp tredjedel av beståndet utgörs av handelsfastigheter, och ytterligare en tredjedel definieras som lager/logistik.

Vi skrev nyligen om det lilla fastighetsbolaget Tingsvalvet. Efter ett större förvärv har bolaget fått in nya ägare och ny ledning med bakgrund från Maxfastigheter. I samband med det emitterade bolaget också en preferensaktie som sedan 2022 finns listad på Spotlight.

Den nya ledningen driver nu en tillväxtstrategi och har köpt fastigheter för närmre 300 Mkr det senaste året, trots det svåra finansieringsklimatet. Läs mer om bakgrunden och bolaget i vår färska analys som finns länkad bredvid.

TINGSVALVET PREF
Börskurs (pref): 269,00 kr Börsvärde (stam): 309 Mkr
Direktavkastning: 8,9% Inlösendatum: evig *
VD: Håkan Karlsson Ordförande: Sven Engwall
VILLKOR I BOLAGSORDNING
Preferensutdelning per år: 24,00 kr Straffränta: 10% engångsuppräkning
Inlösenkurs: 390,00 kr Likvidationsbelopp: 360,00 kr
* Affärsvärldens bedömning. Om det saknas incitament eller möjlighet för stamaktieägarna att lösa in aktien klassar Affärsvärlden löptiden som evig.
Källa: Affärsvärldens Pref-guide / Bolaget

Tingsvalvet Pref (269 kr) har enligt bolagsordningen företräde till en årlig utdelning om 24 kronor per preferensaktie som betalas ut med 2 kronor varje månad. Det motsvarar en direktavkastning om 8,9% och detta är den enda preferensaktien med månatlig utdelning.

Företräde över stamaktien

Allt annat lika är preferensaktien ett betydligt säkrare instrument än dess fula kusin, D-aktien. Preferensaktiens företrädesrätt är ett viktigt skäl till det, som innebär att preferensägare har förtur till utdelningar från bolaget. Det kan jämföras med D-aktier som är jämställda med övriga stamaktier och alltså inte har företräde till några pengar.

Mer om detta med företräde finns i krönikan länkad bredvid, men den korta sammanfattningen är att preferensaktien både när det gäller utdelningar och vid händelse av likvidation har bättre rätt till kassaflöde ur bolaget och en starkare förhandlingsposition än D-aktieägare brukar ha.

Med det sagt kan även en välkonstruerad preferensaktie vara farlig att äga i ett krisläge. Både preferens- och D-aktier ska betraktas som instrument vars ”ränta” är bland det första som ryker när ett bolag får problem.

Klen straffränta

En annan sak som skiljer preferensaktier från D-aktier är straffräntan. I preferensaktier finns ofta en straffränta som börjar löpa ifall bolaget väljer att slopa hela eller delar av preferensutdelningen. Den typen av mekanism saknas helt i D-aktier vilket gör kostnaden för att ställa in utdelningen låg.

Tingsvalvet Pref är här halvdant konstruerad och fungerar inte riktigt som övriga noterade preferensaktier. Det finns visserligen en straffmekanism men i form av en engångsuppräkning om 10% på det inställda beloppet. Varje utdelning som ställs in kostar alltså ett engångsbelopp men driver därefter inga ytterligare kostnader.

Att exempelvis ställa in utdelningen under fem års tid skulle därmed bara kosta 2-3% per år, lite beroende på hur man räknar. Vår tolkning är att ifall Tingsvalvet någon gång skulle behöva ställa in utdelningen så blir kostnaden för stamaktieägarna låg att därefter ställa in utdelningen ytterligare ett år. Och kanske ännu ett. Men till slut är det förstås så att bolaget behöver betala sin preferensskuld för att kunna betala utdelning på stamaktien.

Räkna inte med inlösen

Bolaget har enligt bolagsordningen rätten, men ingen skyldighet, att lösa in preferensaktien för 360 kronor per aktie. Det skulle ur stamägarnas perspektiv spara 24 kronor i årliga utdelningar till preferensägarna och är därmed en ”investering” som ger 6,67% ränta (beräknat som 24 dividerat med 360).

Att räntorna i samhället stigit innebär dock att alla former av kapital blivit väsentligt dyrare än tidigare. Det innebär i sin tur att den redan innan låga chansen till inlösen nu snarare är att se som obefintlig. Vi betraktar idag samtliga börsens preferens- och D-aktier som eviga.

Godkänd balansräkning

Tingsvalvet har idag en godkänd balansräkning utan obligationsfinansiering och med 52% belåningsgrad. Preferenskapitalet är dock en betydande del av finansieringen vilket är en risk.

Balansräkningen Per Q1 2023 Huvudscenario med avkastningskrav från 6,5% till 7,5%
Förvaltningsfastigheter 1,7 mdr 1,5 mdr
Fastighetsvärde per kvm 15,4 tkr/kvm 13,3 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 52% 60%
Belåningsgrad inkl. preffar 67% 77%
Substansvärde per aktie (EPRA NRV) 44,40 kr 26,70 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Skulle avkastningskravet stiga med 1 procentenhet till 7,5% blir belåningsgraden relativt hög runt 60% (exkl. preferenskapital) eller 77% (inkl. preferenskapital).

Däremot är högre räntor inget större problem för intjäningsförmågan, som tabellen nedan visar. Skulle snitträntan stiga från nuvarande 4,1% till 6,0% så faller förvaltningsresultatet till 43 Mkr. Det skulle fortfarande täcka preferensutdelningen mer än två gånger om.

Intjäningsförmågan Per Q1 2023 Huvudscenario med ränta från 4,1% till 6,0%
Hyresintäkter 129 Mkr 129 Mkr
Driftskostnader -20 Mkr -20 Mkr
Driftnetto = 109 Mkr = 109 Mkr
Central administration -14 Mkr -14 Mkr
Finansnetto -36 Mkr -53 Mkr
Förvaltningsresultat = 60 Mkr = 43 Mkr
Utdelning preferensaktier 18 Mkr 18 Mkr
Kupongtäckning 3,3x 2,4x

 

Slutsats

Tingsvalvets finansiella mål

  • Årlig substansvärdestillväxt om 12%
  • Avkastning på eget kapital om 12%
  • Nettobelåningsgrad under 65%
  • Räntetäckningsgrad över 2 gånger

Vårt huvudscenario är att Tingsvalvet kommer kunna fortsätta betala utdelningen på preferensaktien. Balansräkningen är godkänd även om vi ser en risk att bolaget tar expansionsivern för långt. De finansiella målen ger bolaget utrymme att växa förhållandevis aggressivt, även om så givetvis inte behöver bli fallet.

Andra Pref/D-aktier Direktavkastning
Akelius D (EUR) 5,4%
Sagax D 7,6%
NP3 Pref 7,7%
Emilshus Pref 8,0%
Tingsvalvet Pref 8,9%
Svenska Nyttobostäder Pref 9,1%
Fastpartner D 9,1%
Corem Pref 10,0%
Corem D 14,8%
Heimstaden Pref 15,4%

Tingsvalvet är ett litet bolag med en förhållandevis stor preferensaktie som står för knappt 30% av bolagets egna kapital och slukar en betydande del av kassaflödet.

Har de som kontrollerar stamaktien incitament att bry sig om preferensägarna? Insiders i bolaget äger stamaktier för 56 Mkr och preferensaktier för 13 Mkr. Det går att tolka på olika sätt men vår slutsats är att de som styr bolaget åtminstone har meningsfulla belopp investerat i preferensaktien, vilket är positivt men ingen garanti.

Till en direktavkastning på knappt 9% är vi mer positiva än negativa till Tingsvalvet Pref men stannar ändå med ett neutralt råd på aktien.

Tingsvalvets tio största stamaktieägare Stamaktier (Mkr) Preferensaktier (Mkr) Kapital Röster
Lodet AB 32,4 9,9% 10,4%
EkoFast Invest AB 30,0 6,9 9,4% 9,7%
Filip Andersson 27,5 14,7 8,8% 8,9%
Eiendomsinvestor AS 26,1 8,0% 8,3%
Anders Tangen 16,2 9,7 5,2% 5,3%
Sven Engwall 15,7 3,6 4,9% 5,0%
P.E. Invest Aktiebolag 15,3 4,7% 4,9%
Per Berggren 10,0 2,3 3,1% 3,2%
Hans-Olov Blom 9,7 2,2 3,0% 3,1%
Futur Pension 8,3 3,7 2,6% 2,7%
Källa: Holdings
Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.



Här hittar du alla analyser

Annons från Invesco