Bara skenbart skakigt

Den som arbetar sent i de gamla tidningskvarteren i Klara i Stockholm hör ofta ambulansernas tjut. Slagsmål, skrik och krossade glas mot de slitna 1960-talshusen tillhör vardagen. I det läget hjälper det inte att det byråkratiska kontorshuset på Klara Södra kyrkogata 1 har portuppgångar med spegelklätt glas och växter. Ingen vill sitta där. Framför allt inte till den hyra som fastighetsägaren Drott kräver.

Nu är huset på Klara Södra kyrkogata 1 inte unikt. Tvärtom. Det är en spegelbild över hur fastighetsmarknaden i Stockholms innerstad just nu ser ut. Allt fler hus står till viss del tomma. Det är utan tvekan kundens marknad. Åker man norrut till det forna högteknologiska Kista är det ännu värre. Där byggs det på många ställen, men hyresgästerna lyser med sin frånvaro.

Fastighetskrisen är till stor del en Stockholmskris. Övriga Sverige har det relativt bra med låga vakansgrader och hyfsade hyresnivåer. Vore det inte för att Drott äger fastigheter i Stockholmsregionen för 26 miljarder kronor – att jämföra med hela beståndet som är värt 40 miljarder kronor – så skulle företaget inte ha några problem. Men nu har alltså Drott problem. Då tar man väl itu med dem? Nja, inte riktigt. Drott gör som strutsen och stoppar huvudet i sanden och skyller på konjunkturen. Att det finns lediga lokaler i beståndet beror enligt företaget på att de “tomställer” ett antal lokaler för renoveringar, så att de i ett senare skede kan höja hyran ännu mer.

Det låter dock som en riktig bortförklaring. Alla vet att Stockholmsmarknaden är tuff, men vad få placerare vet är att Drott trots detta sitter på betydande övervärden i form av bostadsfastigheter som kan realiseras. Men Drott gör inte heller detta. I stället kör företaget på som vanligt. Och samtidigt som Castellum, Kungsleden och Wihlborgs slår kursrekord pendlar Drotts aktie mellan 105 och 110 kronor, en nivå som legat relativt konstant de senaste åren. Drott vägrar helt enkelt att lyssna på kapitalmarknadens krav.

Bra kassaflöde

Samtidigt kan man ge berättigad kritik åt kapitalmarknaden som vägrar att se Drotts otroliga skicklighet när det gäller kassaflödet. För trots att det löpande förvaltningsresultatet minskade med nästan 30 procent under det första kvartalet i år (vilket bland annat beror på att de sålt fastigheter på mindre orter) så minskade kassaflödet per aktie bara med lite mer än 10 procent. Affärsvärlden ser ett par skäl till detta:

o Ledningen prioriterar ett starkt kassaflöde.

o Drott har en skattesituation som i praktiken innebär att bolaget inte betalar någon skatt alls för närvarande. Förlustavdragen uppgår till 3 miljarder kronor och bör räcka en tre till fyra år.

o Återköp av egna aktier har inneburit att en tiondel av aktiestocken försvunnit och kassaflödet slås därmed ut på färre aktier.

Affärsvärlden räknar med att Drotts kassaflöde uppgår till tolv kronor per aktie i år, vilket innebär att bolaget värderas till nio gånger årets kassaflöde. Det anser vi vara extremt lågt för ett av Europas största börsnoterade fastighetsbolag – särskilt i beaktande av den starka balansräkningen och den stora substansrabatten som ligger en bra bit över 30 procent.

Det är inte bara kassaflödet som är starkt utan även Drotts resultat. Trots en vinstvarning i samband med första kvartalsrapporten gör företaget faktiskt ett resultat i år på uppskattningsvis 850 miljoner kronor. Visserligen ingår lite reavinster i den prognosen, men det hör till vardagen när det gäller fastighetsbolag.

Så trots att Drott vägrar lyssna, trots tomma lokaler och trots en tuff marknad talar vi om ett av börsens vinstrikaste företag i år. I den bemärkelsen är Drott fel värderat, även om marknaden just nu är livrädd för alla som äger fastigheter i Kista och Stockholm.

Drotts vd Mats Mared har på fyra år uträttat enormt mycket. Då var fastigheterna värda 12 miljarder kronor, i dag är de värda 40 miljarder kronor. Förvärven har med andra ord varit omfattande. Men nu är det hög tid att sälja de delarna som stigit kraftigt – bostäderna i Stockholmsinnerstad. Att Drott saknar en tydlig huvudägare (institutionerna kontrollerar företaget) skapar naturligtvis ett tjänstemannaföretag. Risken är därför att man fortsätter att ignorera marknadens krav, vilket kommer att sluta med att bolaget blir uppköpt av en utländsk fastighetsfond som vill göra ett substansklipp.