Kontor
Frostig kontorsmarknad i storstäderna
En slagning på förmedlingssajten Objektvision visar just nu att det ligger över 560 objekt ute för den som söker nya kontorslokaler i centrala Stockholm. Det är till exempel 140 fler objekt än vad det gick att hitta under pandemisommaren 2020.
Det är köparens marknad just nu, inte minst på de tidigare populära kontorshotellen.
Det är utanför det absoluta centrala affärsdistriktet, men bland annat går det att hyra 50 kontorsplatser på Medborgarplatsen för 120 000 kr per månad, enligt en annons. Det blir låga 2 400 kr/månad/person med all den service det innebär med kontorshotell, som möbler, skatter och kaffe.
Kontorshotellens problem är omskrivna. Stockholms främsta aktör, Convendum ansökte i oktober om rekonstruktion.
Kontorshotell nyttjas främst av mindre bolag. Men även för stora etablerade företag är förändrade kontorsvanor högt upp på agendan. Att Ericssons ser över sina ytor i Kista blev en smäll på fastighetsägaren Corems aktiekurs. Inne i city minskade Klarna sin kontorsyta under 2023 med över 15 000 kvm.
Men även på den bredare kontorsmarknaden går det just nu att hitta gott om tomma ytor.
Vakansgraden för kontor ligger på rekordhöga 10% i landets tre största städer. Det är upp från 3% i Stockholm innan pandemin. Det visar en kartläggning från analysföretaget CitiMark.
“Fast anledningarna till den ökade vakansgraden är lite olika”, säger Tor Borg, CitiMarks analyschef, till Afv.
Varsel och hybridarbete i Stockholm
Lågkonjunkturer och vikande arbetsmarknad påverkar marknaden för kontor. I höstas visade SCB:s statistik om sjunkande sysselsättning, färre jobb och ökande varsel. Siffror som fick regeringen att ropa lågkonjunktur.
Och varslen i Stockholm står ut. Vakansgraden skiljer sig också mellan innerstad och ytterområdena. I Norrort har vakansgraden varit högst, men det är också i ytterområdena vakanserna för kontor minskar.
“Men i takt med att man ställer om ytorna från kontor till, exempelvis, utbildning eller vård minskar vakanserna för kontor”, säger Tor Borg.
Stockholms kontorsmarknad präglas också av hybridarbetande anställda. Det är inte märkligt i en stor stad med långa pendlingsavstånd.
Nya kontorsytor i Göteborg
Enligt Tor Borg har däremot inte hybridarbetet slagit lika hårt på kontorsmarknaden i Göteborg.
“Och arbetsmarknaden är ju faktiskt lite starkare i Göteborg.”
Istället är det en kraftig nybyggnation av kontorslokaler som står för vakansgraden.
“Man fyller visserligen de nya kontoren”, säger Tord Borg och tillägger:
“Men när man flyttar till en ny yta lämnar man ju något annat.”
Amanda Olofsson jobbar som kommersiell uthyrare på fastighetsförmedlaren Croisette i Göteborg. Hon har stött på de nya kontoren, som enligt henne erbjuder något annorlunda.
De har utformats av hybridarbete, nästan likt så kallade kontorshotell.
“Allt fler fastighetsägare erbjuder inflyttningsbara kontor där allt ingår”, berättar hon.
“Möbler, teknik, städning, uppkoppling och så vidare.”
Enligt Amanda Olofsson är sådana miljöer populära då allt fler företag prioriterar flexibilitet. Och eftersom många företag har fått sämre ekonomi i kölvattnet av pandemin prioriteras kostnadseffektivitet.
Pandemin uppdagade också en osäkerhet på marknaden, vilket har lett till att fastighetsägarna också börjat erbjuda kortare hyresavtal, enligt Amanda Olofsson. Ibland på bara ett års tid – att jämföra med standarden som brukar ligga på tre år.
“Man vill inte ta risken och skriva på långa kontrakt”, säger hon.
Den senaste kartläggningen visar att vakansgraden i Göteborg steg från 10% våren 2023 till att i år ligga på 10,3%. Det är mer än en tredubbling av vakanserna sedan 2020.
“Det senaste året har definitivt varit tuffare”, säger Amanda Olofsson.
Amanda Olofssons stora utmaning är att hyra ut kontorslokaler som överskrider 400 kvadratmeter. I stället efterfrågas allt mindre kontor om 100 till 300 kvadratmeter. Orsaken? Hybridarbete.
Malmö
En bit ner i landet är kontorsmarknaden relativt liten. I Malmö drivs vakansgraden, som i Göteborg, främst av nya kontorsytor. Men enligt analysexpert Tor Borg har enskilda projekt, som ett nytt huvudkontor för Eon, större påverkan på en så liten marknad.
“Att kontorslokaler är svårast att hyra ut just nu råder det ingen tvekan om”, säger Mohammad Al Balout, som äger den mindre fastighetsförmedlaren Balouten i Malmö.
“Efter covid förändrades allting”, säger Al Balout som håller hoppet uppe.
“Vi har förhoppningar om att 2025 kommer gå bättre”, säger han.
Men då krävs att landets ekonomi tar fart nästa år, förklarar Mohammad Al Balout som tror att många företag just nu sitter avvaktande på grund av lågkonjunkturen.
Samtidigt varnade finansminister Elisabeth Svantesson (M) alldeles nyligen om att Sveriges lågkonjunktur riskeras att fördjupas.
Kravlista kontor
- Nära spårbunden kollektivtrafik
- Fastighet med hög miljöprofil
- Hög standard på både fastighet och lokal
- Flexibelt avtal, anpassningsbar yta
- Gemensamhetsservice i fastighet
- Cykelrum och omklädningsrum
- Bra läge inom stadsdel
Kontor som hemma, fast bättre
Hos fastighetsrådgivaren Colliers upplever man att vakansgraden skiftar också inom Stockholm innerstad. Och att efterfrågan till stor del drivs av en återgång från hybridarbete.
Enligt Jessica Gräsberg, Head of Leasing på Colliers, har det blivit viktigare att kontoret visar företagets profil. Och att det är ett kontor som medarbetarna vill vara på.
“Istället för att arbetsgivaren kräver närvaro tre eller fyra dagar i veckan, ska det vara ett kontor där det är självklart att man vill vara”, säger Jessica Gräsberg till Afv.
Det ska vara lätt att ta sig dit. Och stanna där.
“Ja, det ska vara en plats man dröjer sig kvar efter jobbet. En plats att umgås.”
Texten har uppdaterats med klargörande info om när Klarna minskade sina kontorsytor.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.