Rörliga räntor är opålitliga

Det finns inget sätt att få garanti för att det som från början var lägsta rörlig ränta kommer att fortsätta vara det även i framtiden. Du måste själv med jämna mellanrum kontrollera att dina villkor fortfarande är bra.

Det bästa sättet att göra det är helt enkelt att söka ett alternativt lån hos några andra långivare åtminstone en gång varje år. Med ett lån på en miljon kronor innebär en skillnad i räntevillkoren på 0,2% en utgiftsskillnad på 2.000 kronor om året.

Rörlig bättre

Privata placeringar har tidigare argumenterat för rörlig ränta på bostadslån med motiveringen att det i längden oftast visat sig billigare än de lån som tas till fast ränta (se »Rörlig ränta bäst«). Skillnaden mellan rörlig ränta och fast ränta i fem år är för närvarande ungefär två procent, vilket kan ses som en extra försäkringspremie som kunden betalar för att vara skyddad mot en ränteuppgång under de närmaste fem åren. Undersökningen av bolånemarknaden fortsätter nu med en närmare titt på just den rörliga räntan.

Konsumentkreditlagen sätter upp vissa regler för hur en långivare får agera gentemot låntagaren. Bland annat slås där fast att för att kunna höja en rörlig ränta till en kunds nackdel måste långivaren kunna hänvisa antingen till ökade upplåningskostnader för kreditverksamheten eller till en höjning av en referensränta. Den här regeln delar upp den svenska bolånemarknadens rörliga räntorna i två grupper: de som är knutna till STIBOR (den ränta bankerna använder när de lånar pengar av varandra) och de som knyts till den egna upplåningskostnaden.

Urtypen för en STIBOR-knuten rörlig ränta harJP Bank. Här används enmånads STIBOR som referensränta. Till det kommer en tilläggsränta som ligger fast över tiden och som gäller lika för alla kunder. För villor ligger den på 1,45 procent. Det kan vara värt att notera att den här rörliga räntan i själva verket ligger fast en månad i taget (en sådan »fast, rörlig ränta« finns även hos många andra bolåneinstitut). Den stora fördelen med JP Banks rörliga ränta är att man som kund alltid vet vad man har för ränta. Låsta tillläggsräntor kan dock göra det svårt för banken att alltid vara konkurrenskraftig. Att ändra tilläggsräntorna är annars ett vanligt sätt att reagera på konkurrensläget. Om kunderna någon gång skulle anse att JP:s tillägg är för högt behöver de å andra sidan bara byta långivare.

Wasaanvänder sig av 3-månaders STIBOR som referens för sina rörliga räntor. Till detta läggs sedan ett tillägg som skrivs in i skuldebrevet. Det tillägget ligger för varje kund fast i två år. Ett exempel på rörlig ränta skulle kunna vara STIBOR plus 1,7 procent i tillägg i två år.

Skulle sedan tillägget (till exempel till följd av hårdare konkurrens) pressas ned i framtiden kommer det nya lägre tillägget att gälla enbart för nya lån, men inte för gamla lån. Det innebär i praktiken att lika »bra« kunder, med likvärdig säkerhet och samma lånebelopp, som båda valt rörlig ränta kan få olika lånekostnad, endast beroende på vilket datum de skrev sitt låneavtal med Wasa.

Kunden kan dock åtgärda en för hög rörlig ränta genom att förtidsomsätta sitt lån vid en tidpunkt när Wasas tilllägg är lägre än när han/hon tog det ursprungliga lånet. Men det måste kunden själv uttryckligen säga till om, och för att kunna veta när det är dags måste man noga bevaka Wasas ränta jämfört med STIBOR.

Folksamanvänder också STIBOR som referensränta. Till den kommer sedan en tilläggsränta som skrivs in i skuldebrevet. Den tilläggsränta som står i skuldebrevet är dock ett tak för hur mycket tillägget maximalt kan uppgå till. Detta tak sätts idag för en villa till 2,10 procent (vilket är ordentligt tilltaget). Konkurrensen på marknaden kommer sedan att styra vilken nivå tillägget faktiskt hamnar på.

Folksam fuskar

Effekten av detta är att STIBOR-kopplingen inte blir särskilt relevant, eftersom Folksam i princip kan sätta tillläggsräntan till vilken nivå som helst så länge den inte går över den övre gränsen på 2,10 procent. Via denna manipulation av tillägget kan Folksam alltså skapa en ränta som egentligen inte har mycket med STIBOR att göra. I praktiken har lagens krav på att ränteändringar skall motiveras kringgåtts och Folksam har lättare att ändra sin rörliga ränta än bankerna (se nedan).

Nackdelen för kunden är att det blir svårt att förutsäga hur räntevillkoren kommer att utvecklas. Vidare bör man som kund med jämna mellanrum undersöka hur stor marginal som egentligen tas ut, eftersom taket för marginalen ligger väldigt högt.

S-E-Banken, Nordbanken, Föreningsbanken och Stadshypotekanvänder sig av den andra principen som Konsumentkreditlagen tillåter för beräkningen av den rörliga räntan. De har inte någon referensränta som de knyter sina rörliga räntor till, utan ser istället till sina egna upplåningskostnader. De flesta av bankerna finansierar idag sin utlåning genom certifikatprogram och det är till stor del de räntor de kan sälja dessa certifikat till som avgör nivån på den rörliga räntan.

Det faktum att man inte använder någon referensränta gör att man inte heller behöver notera någon tilläggsränta. I stället bildar bankens upplåningskostnader och marginal en egen »officiell« ränta.

Nackdelen för kunderna med detta system är att det ger en dålig förutsägbarhet om vilka villkor som kommer att gälla i framtiden. Man bör alltså också här med jämna mellanrum göra en jämförelse med konkurrerande banker för att se så att inte ens egna villkor relativt sett har försämrats.

Handelsbankenerbjuder ingen rörlig ränta för hypotekslån. Istället får kunden ta ett vanligt banklån med fastigheten som säkerhet. Vidare tillämpar man inom Handelsbanken individuell räntesättning, vilket bl.a. innebär att inga räntekurser noteras i tidningarna. Räntan kommer istället att sättas efter en centralt noterad upplåningskostnad. Varje kontor beslutar sedan om vilken tilläggsränta som kommer att läggas på denna bas.

Avsaknaden av en officiell ränta att jämföra mot gör att det är svårt för kunden att avgöra huruvida man fått bra räntevillkor eller inte. Framför allt blir det svårt att över tiden jämföra hur villkoren utvecklas gentemot andra kunders villkor. Dessutom borde systemet med »valfritt tillägg« innebära osäkerhet om huruvida likvärdiga kunder kommer att erbjudas samma villkor.

Spintab, Tryggbanken och Skandiabanken har bara rörliga räntor som ligger fast tre månader i taget. De beräknas efter samma regler som för de övriga bolåneinstitutens rörliga räntor: antingen efter den egna upplåningskostnaden (Spintab, Skandiabanken) eller efter en referensränta (Tryggbanken).

Ett system med tremånaders rörlig ränta ger naturligtvis tryggheten av att veta exakt vad både räntekostnad och räntevillkor kommer att vara de närmaste 90 dagarna. Men det är lika svårt att veta hur räntevillkoren kommer att utvecklas över tiden.

Sammanfattningsvis kan konstateras att, oavsett långivare och typ av rörlig ränta, så behöver den som lånar till rörlig ränta med jämna mellanrum kontrollera om villkoren har försämrats jämfört med vad konkurrerande långivare erbjuder.