Tre miljarder skäl att sälja

Drott äger 6 000 lägenheter i Stockholm, varav nästan hälften ligger i Stockholms innerstad. Med tanke på bostadsbristen och den extrema efterfrågan på lägenheter i området sitter fastighetsbolaget på en riktig guldgruva.

Nu vet alla att fastighetsbolag inte kan höja hyrorna hur de vill, eftersom Sverige har ett så kallat bruksvärdesystem. Det innebär i princip att allmännyttan sätter standarden och sedan följer alla andra efter. Resultatet är att en lägenhet i en förort ofta har högre hyra än en motsvarande lägenhet i innerstad, och därför har en gigantisk marknad för svarta hyreskontrakt uppstått. Direktavkastningen (hyresintäkter minus driftskostnader) på en fastighet i Stockholms innerstad ligger runt

3 – 4 procent. Med andra ord täcker det knappt räntekostnaderna att äga fastigheter i innerstaden. Men med hjälp av hög belåning får man en hög avkastning på det egna kapitalet, och eftersom vakanserna (de tomma lokalerna) är obefintliga finns det alltid ett stabilt kassaflöde.

Frågan är varför Drott inte säljer sina lägenheter. Tror de att marknadshyror är på väg? Kanske. Förr eller senare måste någonting hända på bostadsmarknaden, men de närmaste åren känns det ändå politiskt omöjligt.

Köpare på kö

Finns det inga köpare? Jodå. I hela Stockholm bildas det bostadsrättsföreningar som är beredda att köpa fastigheterna. I innerstaden köper föreningarna ofta lägenheter för 15 000 – 18 000 kronor per kvadratmeter (motsvarar en direktavkastning på 3 procent), vilket är betydligt mer än vad en privat hyresvärd är beredd att betala. Det fina i kråksången är att marknadspriser råder på bostadsrätter. Därmed gör köparna ett miljonklipp när de sedan säljer lägenheterna för marknadspriser på 25 000 – 35 000 kronor per kvadratmeter.

Enligt Drott är detta anledningen till att de inte säljer sina hyreshus (det ska påpekas att de gjort enstaka försäljningar). Skillnaden är för stor. Varför ska de sälja för 18 000 kronor per kvadrat när någon annan kan sälja för 30 000? Och det är ju hedervärt, men man ska komma ihåg att bokfört värde för Drott ofta ligger mellan 8 000 och 12 000 kronor, varför en gigantisk reavinst ändå skulle uppstå. Så länge gapet är för stort mellan vad Drott får och vad de enskilda bostadsrätterna sedan säljs, för vill Drott inte sälja. Men risken måste anses som lika stor att priserna på bostadsrätter i Stockholm faller. Visserligen känns det avlägset i dag med den hysteriska efterfrågan som alltjämt finns, och nog byggs det för lite. Men bostäder är ändå att betrakta som vilket instrument som helst – konst, aktier och metaller – och drabbas förr eller senare av en nedgång. Så länge Drott inte säljer kan företaget inte dra nytta av övervärdet, eftersom avkastningen är för dålig.

Tre miljarder kronor frigörs

Hela bostadsbeståndet har ett marknadsvärde på nio miljarder kronor enligt extern värdering. Troligen är det värt ytterligare en eller två miljarder. Den låga avkastningen på det egna kapitalet gör att det inte är någon idé att dela ut bostäderna till aktieägarna och notera det, eftersom även detta bolag skulle handlas med en stor substansrabatt. Bättre då att starta en massiv utförsäljning av lägenheter i Stockholms innerstad, vilket skulle frigöra tre miljarder kronor som kan användas till återköp av egna aktier eller en stor engångsutdelning. I det läget har Drott ändå kvar bostäder för sju miljarder och kommersiella lokaler för 30 miljarder. Det går nog att leva rätt gott på det också.