Utlänningar med smak för svenska fastigheter

Ingen verkar veta exakt hur stor de utländska fastighetsfondernas ägarandel på den svenska fastighetsmarknaden egentligen är. En djärv gissning är runt 10 procent, men andra menar att det nog bara handlar om ett par procent.

Fonderna har framför allt blivit omskrivna när de köpt eller sålt fastigheter.

Fastighetskonsulten Leimdörfer har tagit fram siffror åt Affärsvärlden som visar att internationella investerare förra året stod för drygt 50 procent av alla transaktioner, och av dessa stod de internationella fastighetsfonderna, i sin tur, för ungefär en tredjedel.

I år har tempot minskat på förvärvsmarknaden.

– Många av de opportunistiska fastighetsfonderna har de senaste åren sålt av sina svenska fastigheter men de finns fortfarande med och bevakar marknaden i kulisserna, säger Sven Dahlin, vd och delägare på fastighetsrådgivaren Leimdörfer.

Bilden av att många utländska fastighetsfonder nu intagit en mer avvaktande inställning till den svenska fastighetsmarknaden bekräftas av Robert Fonovich, som är ansvarig delägare för revisionsbolaget Pricewaterhouse Coopers avdelning för fastighetsrelaterad företagsfinansiering.

– Det finns ett underliggande intresse och det finns pengar och även en vilja att investera, men investerarnas avkastningskrav har stigit på grund av ändrat ränteläge och riskpremie vilket gör att det fortfarande känns dyrt och då väljer många att vänta, säger han.

De utländska fastighetsfondernas intresse för den svenska fastighetsmarknaden startade efter it-kraschen. När de svenska fastighetsbolagen ojade sig över de höga vakanserna i kontorsfastigheterna såg de opportunistiska amerikanska fonderna möjligheter. De köpte billiga fastigheter i dåligt skick som de utvecklade, och för några år sedan började de sälja, med god vinst.

– Det här är väldigt sofistikerade aktörer som är bra på att köpa billigt, utveckla och sedan sälja dyrt, säger Erik R. Eliasson, delägare och ansvarig för fastighetsrelaterad coporate finance på Leimdörfer.

Opportunistiska fonder är i praktiken riskkapitalbolag där investerarna förväntar sig hög avkastning, som i sin tur kräver att förvaltarna tar hög risk, både operationellt och finansiellt.

Avkastningskraven ligger mellan 20 och 30 procent per år. De opportunistiska fonderna är, precis som vanliga riskkapitalfonder, stängda. Investerarna får ut pengarna när fonden avslutas. Normal livslängd ligger mellan tre och sju år.

Det är inte bara amerikanerna som är opportunistiska. I den här gruppen finns även flera andra anglosaxiska och europeiska fonder.

Ett bra exempel på opportunistisk fond är den brittiska riskkapitalisten Doughty Hansons fastighetsfond. Robert Bongart som är investeringsanalytiker på fonden berättar att de numera inte har några svenska fastigheter i portföljen.

– Vi hade färdigutvecklat alla svenska fastigheter i vår portfölj och det var rätt beslut fastighetsmarknadsmässigt att sälja. Sista transaktionen var Trinity-portföljen i Kista som vi sålde till DNB Nor Market i december förra året, säger han.

Två andra exempel på opportunistiska fonder, som sålt de flesta av sina svenska fastigheter men fortfarande är med och bevakar marknaden, är amerikanska fastighetsfonden Whitehall och riskkapitalisten Blackstone. Dessa två ingick bland annat i ett konsortium som var med och bjöd på Vasakronan.

Även de tyska fastighetsfonderna var tidigt ute på den svenska fastighetsmarknaden, men det såg någonting annat: trygga investeringar under ordnade förhållanden på en väl genomlyst och likvid marknad. De tyska fonderna kan närmast jämföras med svenska institutioner. De brukar även kallas corefonder.

Tyskarna köper gärna moderna kontorskomplex med bra lägen. Andelen lån är liten och fonderna är öppna, vilket innebär att investerarna när som helst kan plocka ut sina pengar. Avkastningsmålen ligger någonstans mellan 7 och 12 procent per år.

Just nu pratas det om en andra våg med tyska fonder på den svenska fastighetsmarknaden.

– Tyska fonder finns med och bubblar hela tiden, eftersom de inte är så beroende av extern finansiering utan mer letar efter rätt objekt som kan ge en trygg och långsiktig avkastning, säger Robert Fonovich.

Mikael Anderson, som ansvarar för Leimdörfers verksamhet inom strategi och analys, påpekar dock att det finns tyska fonder med olika strategier.

– Alla tyska fonder är inte core. Det finns även stängda tyska opportunistiska fonder som liknar de anglosaxiska. Deutsche Bank har, för att nämna ett exempel, haft flera fonder med olika riskprofiler som varit aktiva på den svenska marknaden. Men de vi ser mest i dag är de öppna lågriskfonderna, säger han.

Ett exempel på en tysk corefond är Deka Immobilien. Jutta Holtkoetter, som är informationsansvarig på kontoret i Tyskland, berättar att de ser den svenska fastighetsmarknaden om en av de mest dynamiska i Europa, även om utsikterna för svensk ekonomi ser sämre ut.

– Vi förväntar oss fortfarande stigande hyror för kontor med bra lägen eftersom det byggs så pass lite nytt. Den svenska handels- och logistikmarknaden är också spännande för utländska investerare, även om den inbromsande svenska ekonomin riskerar att dämpa konsumtionen och därmed efterfrågan på den här sortens lokaler, säger hon.

Deka Immobilien har hållit en låg profil på den svenska förvärvsmarknaden i år. I Finland däremot köpte Deka Immobilien i somras skogsbolaget Stora Ensos huvudkontor för runt 30 miljoner euro. Stora Enso finns efter förvärvet kvar som hyresgäster i fastigheten. Affären är ett bra exempel på ett långsiktigt “coreförvärv”.

Till corefonderna räknas även statliga investeringsfonder, som till exempel Abu Dhabi Investment och China Investment. Dessa fonder, som börjat synas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden, söker också en säker och långsiktig avkastning.

Våra skandinaviska grannar hör också till dem som varit här ett tag. Den norska börsnoterade kapitalförvaltaren Acta har sju fastighetsfonder som äger fastigheter i Sverige, såväl bostäder som kommersiella.

Acta, precis som många andra europeiska fonder, hör till en mellanriskgrupp som även brukar kallas value add-fonder.

Den här gruppen vill precis som de opportunistiska fonderna köpa fastigheter som de kan addera värde till men de lånar mindre vid förvärven och har avkastningskrav som ligger någonstans mellan corefondernas och de opportunistiska fondernas nivåer.

Den här gruppen av fastighetsfonder syns fortfarande bland köparna på förvärvsmarknaden.

Acta köpte i början av året en stor kontorsbyggnad på 37 000 kvm vid Norra Älvstranden i Göteborg, där Ericsson hyr. Köpeskillingen lågt på drygt 100 miljoner euro.

Så här säger Actas produktchef Martin Bruck om läget just nu.

– Det är väldigt mycket psykologi i marknaden. Vi har många fastigheter med långa avtal och den strategin blir nog ännu viktigare att hålla fast vid nu när det blir lite tuffare, säger han.

Den brittiskägda kapitalförvaltaren Aberdeen Property Investors svenska fond hör också till gruppen value add.

Fondförvaltaren Joakim Nordblad vill inte säga så mycket om fondens strategi just nu utan menar att det alltid handlar om att utvärdera varje affärsmöjlighet individuellt.

– Hittills i år har vi både sålt och köpt fastigheter och vi har initierat utvecklingsprojekt, säger han.

Utländska fonders fastighetsinnehav

Deka Immobilien

Tyskla Deka äger fyra fastigheter i Sverige, bland annat Frösunda Port.

Svenska fastigheter:

Area: 78 662 kvadratmeter(2008)

Värde: 4,14 miljarder kronor(2008)

Valad Property Group

Den brittiska fondförvaltaren Teesland IOG ägs numera av det australiska börsbolaget Valad och ändrade nyligen namn. Valad gjorde i början av året sin största affär hittills på den svenska marknaden, en fastighetsportfölj med 34 fastigheter i södra och mellersta Sverige. Säljare var Alecta och köpeskillingen uppges ha legat runt 2,5 miljarder kronor.

Svenska fastigheter:

Yta: 987 493 kvadratmeter (2008)

Värde: 8,4 miljarder kronor (2008)

Startade en ny fond med 6 miljarder kronor förra året. Bolagets första nordiska fond drog in 8 miljarder kronor, varav ca 6 miljarder kronor landade i Sverige.

Orion Capital Managers

Paneuropeisk fastighetsinvesterare som förvaltar två fonder med ett totalt kapital om 3,5 miljarder euro. Köpte hösten 2005 företagsparken Infra City norr om Stockholm från Vasakronan för 1,4 miljarder kronor.

Svenska fastigheter:

Yta: 190 000 kvadratmeter (2007)

Carlyle Goup

Världens största riskkapitalbolag

har precis fått in drygt 20 miljarder kronor i en ny fastighetsfond och letar nu efter lämpliga objekt, bland annat i Norden.

Acta Kapitalförvaltning

Norskt börsnoterat kapitalförvaltningsbolag med fastighetsfonder som ett av flera placeringsalternativ.

Svenska fastigheter:

Yta: 2 900 000 kvadratmeter (2008)

Värde: 26,4 miljarder kronor (2008)

Acta köpte i början av året en stor kontorsbyggnad på 37 000 kvadratmeter vid Norra Älvstranden i Göteborg, där Ericsson hyr. Köpeskillingen lågt på drygt 100 miljoner euro.

Doughty Hanson

Opportunistisk fondförvaltare av brittisk härkomst. Har sålt alla sina svenska fastigheter. Sista transaktionen var Trinity-portföljen i Kista som Doughty Hanson sålde till DNB Nor Market i december förra året.

Blackstone

Den amerikanska investmentbanken Blackstone Group var en av budgivarna på Sturegallerian när den såldes häromåret och ingick även i ett konsortium som bjöd på Vasakronan. Blackstone har sålt av alla fastigheter i Sverige utom hotell Sheraton. Blackstone har genom åren, köpt och sålt fastigheter för 4 miljarder kronor och totalt 3 000 kvm i Sverige.

Aberdeen Property Investor

Brittiska Aberdeens svenska fastighetsfond lanserades 2006.

Fastigheter i den

svenska fastighetsfonden:

Yta: 175 000 kvadratmeter (2008)

Värde: 2,2 miljarder kronor (2008)

Aberdeen Property Investor har flera andra fastighetsfonder och förvaltningsmandat i Sverige, som inte ingår i dessa siffror.

Commerz Real AG (CGI)

Fondbolaget CGI är sedan förra året en del av Commerz Real AG. Äger genom sin fastighetsfond två svenska fastigheter i Stockholm och Solna. Köpte förra året det nya köpcentrumet Entré i Malmö, som enlig planen ska stå färdigt nästa år. Köpeskillingen är, enligt tidigare artiklar, 1,5 miljarder kronor och säljaren TK Development.

Svenska fastigheter:

Yta: 148 144 kvadratmeter (2008)

Värde: 609 miljoner euro (2008)

Källor: Fonderna, Artiklar i bland annat Fastighetsvärlden.

Nytt köpläge för fonderna nästa år

Affärsvärldens slutsats efter att ha pratat med de utländska fonderna är att intresset för den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stort och att det finns gott om pengar, även om villkoren för extern finansiering blivit tuffare.

Frågan är när det där köpläget kommer, och blir det då en ny våg av förvärv med utländska fonder som köpare, precis som efter it-kraschen?

– Det är de sämsta fastigheterna som tagit mest stryk så här långt och till slut så sjunker naturligtvis priserna så mycket att de blir prisvärda igen, då kan de opportunistiska fonderna mycket väl börja köpa igen, säger Sven Dahlin, vd på fastighetsrådgivaren Leimdörfer.

Brittisk-australiska Valads Nordenchef Mikael Bruhn tror att ett sådant köpläge kan infinna sig redan nästa år.

– Som många andra investerare med gott om pengar i fickan är vi nu tvungna att avvakta. Men vi tror att det i slutet av året eller i början av nästa år kommer att bli möjligt att gör några riktigt goda affärer.

Han fortsätter:

– Vi är tvungna att sälja några av våra svenska fastigheter i fonden Nordic Aktiv 1. Vi är helt enkelt färdiga med dem. Vi har tillfört det mervärde vi kan genom att utveckla fastigheterna och få dit nya hyresgäster. Dessutom har vi genom några portföljer som vi förvärvat köpt på oss bostadsfastigheter som inte passar vår profil.

Trots sämre tider runt hörnet gjorde Valad i början av året sin största affär hittills på den svenska marknaden, en fastighetsportfölj med 34 fastigheter i södra och mellersta Sverige. Säljare var Alecta och köpeskillingen var 2,4 miljarder kronor.

Så även om många nu verkar ha intagit en mer avvaktande inställning så finns det fortfarande fastigheter som fastighetsfonderna slåss om, oavsett om de är opportunistiska, value-add eller core.

Det var inte så många fonder som officiellt kom med ett bud på Vasakronan, men väldigt många uppges ha tittat och räknat. Köparen AP Fastigheter sålde omedelbart vidare 41 fastigheter till den svenska opportunistiska fastighetsfonden Niam. Flera bedömare i branschen säger till Affärsvärlden, att de tror att fler av Vasakronans fastigheter kan komma att säljas vidare till olika fastighetsfonder, svenska eller utländska.

Core

Låg hävstång i finansieringen

* Fokuserar på fastighetsinvesteringar med låg risk och stabila kassaflöden.

* Avkastningskrav: 7-12 procent.

* Öppna fonder där investerarna kan ta ut pengar när de vill.

Value Add

Medelhög hävstång i finansieringen

* Fokuserar på fastigheter med ganska hög risk.

* Strategin är ofta att modernisera och sedan sälja eller förvalta.

* Avkastningskrav: 12-20 procent.

Opportunistiska

Hög hävstång i finansieringen

* Fokuserar på fastigheter med hög risk.

* Strategin är att utveckla och sälja.

* Avkastningskrav: 20-30 procent.

* Stängda fonder, investerarna får ut pengarna när fonden avslutas.

Källa: Leimdörfer.