Sven Dahlin: Fastigheter ger inget skydd mot inflation

Det senaste året har vi sett en mycket snabb ökning av inflationen. Skälen till den ökade inflationen har diskuterats flitigt och jag tänker inte gå in på dem här. Istället kommer jag att fokusera på hur inflationen påverkar kommersiella fastigheter. Det sker via ett flertal olika mekanismer, varav de två främsta är indexering av hyror samt räntor.

Indexering av hyror är enkelt att förstå och förmodligen skälet till den vedertagna ”sanningen” att fastigheter ger skydd mot inflation. Flertalet kommersiella hyreskontrakt är indexerade och hyrorna stiger därmed med inflationen. Detta ger intäktssidan ett visst skydd mot inflation men bara fram till nästa hyresförhandling då marknaden, utifrån utbud och efterfrågan på lokaler, kommer att bestämma hyresnivån.

Räntor är en mer komplicerad historia. Om vi utgår från någorlunda stabila realräntor, kommer de nominella räntorna att följa inflationen. Stigande inflation går hand i hand med stigande nominella räntor, vilket i sin tur påverkar fastighetsmarknaden på två sätt.

För belånade investerare, som fastighetsbolag och fonder, ökar räntekostnaden och det slår direkt mot lönsamheten. Beroende på räntebindning kan denna effekt komma mer eller mindre snabbt.

Obelånade investerare, till exempel institutionella investerare, påverkas av räntorna på ett annat sätt. Här handlar det om hur attraktiva fastighetsinvesteringar blir jämfört med andra investeringar, exempelvis obligationer. Varför ska investerare köpa riskfyllda fastigheter om de inte avkastar högre än obligationer med låg risk?

Ränteuppgångar slår hårdare

Sammanfattningsvis kommer inflationens påverkan på fastighetsinvesteringar att vara en funktion av två effekter som drar åt olika håll; stigande hyror respektive stigande räntor. Vilken effekt är störst?

På kort sikt är ränteeffekten mycket större. Förenklat: om inflationen ökar med 2% så ökar bolagens intäkter med 2% extra, men om räntorna ökar från 2% till 4% så ökar räntekostnaderna med 100%!

Efter att ha analyserat olika tidsserier för inflation och totalavkastningen på fastigheter i Sverige, och även tidsförskjutit dem framåt och bakåt i tiden, har vi inte funnit någon signifikant korrelation. Beroende på tidsperiod och startår kan korrelationen vara antingen positiv eller negativ, men den är aldrig signifikant.

Slutsatsen, baserat på empiriska data, är att det inte verkar finnas någon korrelation mellan inflation och fastigheter och att fastigheter inte är en ”hedge” mot inflation (liknande studier i andra länder kommer till samma resultat).

Däremot har vi funnit ett väldigt starkt samband mellan fastigheter och BNP-tillväxt.

Mellan 1994 and 2021 var korrelation mellan fastigheternas totalavkastning och inflationen negativ men inte signifikant (-0,25), medan vi fann en stark korrelation mellan fastigheter och BNP-tillväxt (0,64), under samma period.

Oberoende av tidsperiod så är korrelationen mellan fastigheter och BNP-tillväxt väldigt hög och statistiskt signifikant; eller som Bill Clintons kampanjledare uttryckte det ”It’s the economy, stupid!”

Inga mer gratispengar

Fastigheters avkastning påverkas också av strukturella faktorer som utbud och efterfrågan (rocket science!). Utbudet av fastigheter är till sin natur oelastiskt eftersom det tar tid att bygga (eller riva) byggnader. Efterfrågan är däremot en funktion av ett antal olika faktorer, till exempel demografi, mikroläge, regional tillväxt, teknisk utveckling och förändrade beteenden. Det här är saker som man som fastighetsinvesterare faktiskt kan ha en åsikt om! ”Alla dissar region X, men jag tar ett ”bet” på att stad Y kommer att klara sig bra.” Det är naturligt och rimligt för en fastighetsinvesterare att ha en syn rörande dessa frågor, snarare än att ha en syn på världskonjunkturen. Har man en åsikt om den sistnämnda finns det dessutom mycket enklare sätt att få en exponering än genom att köpa fastigheter.

BostadsmarknadFastighet

Lennart Weiss: ”Det kan mycket väl vara så att vi befinner oss i ett förskede till en fastighetskris”

Perioden med fallande räntor och avkastningskrav är slut. Nu är det dags för fastighetsinvesterare att kavla upp ärmarna och fokusera på sådant som har med fastigheter att göra: läge, läge, läge samt demografi, den lokala ekonomin, uthyrning, repositionering och så vidare.

Hur ska en investerare agera utifrån vad vi har lärt oss? Baserat på vår analys finns det inget belägg för att fastigheter ger en ”hedge” mot inflation. Det är förvisso sant att fastigheter på lång sikt har gett en avkastning som är väsentligt högre än inflationen, men det gäller ju även aktier, obligationer, och konst…

Även om fastigheter som tillgångsslag inte är en universalmedicin mot inflation så finns det goda skäl att investera i fastigheter. Fastigheter har en attraktiv riskjusterad avkastning, inte minst som realräntan är fortsatt mycket låg, vilket leder till att den förväntade riskpremien på fastigheter är hög. Med andra ord så får investerare bra betalt för att ta på sig fastighetsrisk.

Sven Dahlin är partner på fastighetsrådgivaren Nordanö.