Fastighet Krönika Bostadsmarknad
Lennart Weiss: ”Det kan mycket väl vara så att vi befinner oss i ett förskede till en fastighetskris”
Ingen kris är den andra lik. Varje kris har dock vissa inneboende egenskaper som ger lärdomar för framtiden. Med den kraftiga sättning som just nu sker på bostads- och fastighetsmarknaden finns ett starkt behov av att stanna upp och reflektera över erfarenheterna från 1990-talets fastighets- och finanskris. Det gäller inte minst ansvariga på Finansinspektionen och Riksbanken som har att förvalta regelverk för kreditgivningen samt penningpolitiken. Risken för olyckliga beslut, som kan leda till en självförstärkande händelseutveckling på bostads- och fastighetsmarknaden, med potentiellt mycket allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin ska nämligen inte underskattas.
Men låt oss börja här och nu. Redan under våren kunde vi avläsa ett tydligt trendskifte inom bostads- och byggbranschen. I en krönika i Affärsvärlden i april spådde jag ett prisfall på bostadsmarknaden med 5–10% och att bostadsbyggandet skulle falla ned mot 40 000–45 000 bostäder – det vill säga nedgång från toppen med cirka 25–30%. I ljuset av vad som skett sedan kan vi konstatera att det var en alltför optimistisk prognos.
Andrahandsmarknaden är värsta konkurrenten
Tillgänglig data pekar förvisso fortsatt på nedgången i bostadsbyggandet stannar vid 25–30% från 2021 till 2023. Just nu befinner vi oss dock i ett dynamiskt och snabbt föränderligt förlopp som gör det vanskligt att göra prognoser, till och med om den nära framtiden. Så mycket står dock klart att det under de senaste månaderna skett fundamentala förändringar som påverkar både konsumenter och producenter.
Den senaste statistiken från SBAB/Booli talar sitt tydliga språk. Statistiken för antalet verifierat sålda bostäder de senaste 4 månaderna är nära 90% lägre än för motsvarande period föregående år.
Möjligen skulle man kunna spekulera i att detta främst speglar att säljarnas prisförväntningar inte anpassats till det rådande marknadsklimatet. Boolis data visar dock att andelen prissänkta, icke sålda objekt ökat kraftigt under året. Det indikerar att successionsmarknaden sakteliga kan komma att tina upp under kvartal 4. För nyproduktionen spelar det dock mindre roll. Eftersom pandemieffekterna och kriget i Ukraina fortsatt plågar byggbranschen i form höga elkostnader och materialpriser är det svårt att få ihop en kalkyl. Nyproduktionens främsta konkurrent är nämligen alltid andrahandsmarknaden.
Vilket leder till bostadspriserna. I den samhällsbyggnadsrapport som Veidekke precis släppt beskrivs tre olika scenarier. Huvudscenariot spår att de genomsnittliga bostadspriserna faller med cirka 11% på årsbasis till det andra kvartalet nästa år. Därefter planar prisfallet för att sakta vända uppåt mot slutet av året.
Värsta scenariot: Bostadspriserna faller 24% på årsbais
I ett optimistiskt scenario toppar inflation och räntor tidigare än förväntat med följd att börsen reagerar positivt. I ett sådant scenario avstannar prisnedgången under senare delen av året.
I ett pessimistiskt scenario fortsätter börsen att falla till följd av hög och ihållande inflation. Därmed urholkas hushållens finansiella tillgångar. Med fortsatt stigande räntor pressas hushållens reala inkomster med konsekvens att konsumtion och investeringar faller vilket får ekonomin gå in i en recession. I detta scenario faller det genomsnittliga priset på en bostadsrätt med cirka 24% på årsbasis.
Bostadspriser och nyproduktionsmarknaden är således kommunicerande kärl. Den som tror att vi snart är på väg att passera kulmen för stigande inflation och räntor förväntar sig att priserna snart stabiliseras och att marknaden därefter kvicknar till. Mer pessimistiskt lagda spår ett mer utdraget förlopp med fortsatt fallande priser och en kraftig påverkan på bostadsbyggandet. Nyproduktionen är mer känslig för psykologiskt betingade signaler eftersom den helt centrala finansieringskällan utgörs av den befintliga bostaden. Med lång tid mellan avtalstecknande och tillträde blir hushållen priskänsliga. Drar man ut trendlinjen för det mer pessimistiska scenariot kan bostadsbyggandet mycket väl komma att halveras.
En potentiell fastighetskris
Mycket talar för att det blir hyresmarknaden som får ta den hårdaste stöten. Där pressas aktörerna från två håll. Under lång tid har kapitalet till den delen av marknaden flödats av billigt kapital från pensionsstiftelser och andra långsiktiga aktörer som sökt långsiktig och stabil avkastning. Investeringsviljan har drivit på av att låga räntor gett få alternativ till riskfria placeringar. Den utvecklingen är nu bruten. Dessutom finns starka tecken på att marknaden för hyresrätter i landsorten börjar bli mättad. Att så är fallet kan avläsas i statistiken för kötiden för de sist förhyrda bostäderna liksom tiden för omflyttningsvakanser som blivit längre.
Men fastighetsmarknaden pressas också av följdkonsekvenserna av ökade förvaltningskostnader och stigande räntor. Här finns risk för en självförstärkande händelseutveckling som potentiellt skulle kunna utlösa en fastighetskris.
Med stigande räntor och ökade kostnader för energi och underhåll påverkas fastighetsbolagens driftnetton. Fallande resultat i den löpande rörelsen innebär att avkastningskraven ökar. När så sker faller fastighetsvärdet. Med fallande fastighetsvärden påverkas belåningsgraden. Detta kan i sin tur påverka bolagets rating och resa krav på antingen försäljningar (till sämre priser) eller nyemission. Det senare vill man rimligen värja sig från eftersom kravet på kraftig riskrabatt gör alternativet mindre attraktivt. 1990-talets erfarenheter visar dock att det finns värre alternativ än så, när banken eller investerarmarknaden slår igen porten.
Mer välkapitaliserade banker idag
Ännu finns ingen anledning att ropa ”vargen kommer”. Dock kan det mycket väl vara så att vi befinner oss i ett förskede till en fastighetskris. 1990-talets fastighetskris föregicks av en snabb kreditexpansion i samband med att kredit- och valutamarknaderna avreglerades vid mitten av det föregående decenniet. Följden blev en kraftig överproduktion av bostäder, inte minst i orter med en ensidig näringsstruktur och svag befolkningsutveckling, samtidigt som fastighetsvärdena rusade. Att det hela kunde sluta med en krasch var det flera som anade vid decennieskiftet.
Ändå valde regeringen att genomföra en radikal omläggning av skattepolitiken som fick till följd att boendekostnaderna dubblerades över en natt. Våren 1991 kraschade såväl bostadsbyggandet som den kommersiella fastighetsmarknaden och utlöste en kris som drog med sig bankerna i fallet.
Jämfört med dagens förhållanden finns viktiga skillnader. Bankerna är mer välkapitaliserade idag med lägre exponering mot kommersiella fastigheter. Likaså är fastighetsbolagens belåningsgrader lägre och så länge arbetsmarknaden är stabil finns ingen oro för bolagens kassaflöden.
Vilket ansvar har Ingves?
Historien upprepar sig dock i så måtto att Riksbanken valt att gasa med nollräntor och obligationsköp när ekonomin befann sig i högkonjunktur vilken blåste upp tillgångspriser, inte minst på fastigheter och bostäder. När ekonomin nu vänder neråt väljer man att bromsa med kraftigt stigande räntor och dessutom en ovilja mot att lätta på amorteringskraven, i ett läge när hushållen är hårt pressade och AB Sverige går mot en recession.
Ja, hur mycket ska ett hushåll egentligen behöva amortera när inflationen redan är 9%? Och vilket ansvar har Ingves och Thedéen för den större helheten när det är tämligen uppenbart att inflationen främst är betingad av utbudsbrist snarare är överkonsumtion? Vill det sig illa kan det sluta med att hela ekipaget välter, i så fall åter till följd av illa genomtänkta och tillika feltajmade policyåtgärder från politiker och myndigheter.
Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla krönikor
