Fleming Properties: Fin(sk) utdelning?

I oktober mister Fleming Properties sin hyresgaranti och vakansen är fortfarande hög trots nyrenoverade lokaler. Bör utdelningsjägare vara oroliga?
Foto: Kuvatoimisto Kuvio Oy

Analys

Fleming Properties
Börskurs: 106,00 kr Börsvärde: 631 Mkr
Direktavkastning: 6,7% P/E-tal (EPRA): 15,5
Belåningsgrad fastigheter: 51% Substanspremie (EPRA): 5%
VD: John Malmström Ordförande: Hanna Ekdahl

Fleming Properties (106 kr) tillhör sektorn av de konsultdrivna fastighetsbolag Affärsvärlden nu tittar närmare på. Bolaget skiljer sig från mängden i och med att bolagets fastigheter är belägna utomlands.

Verksamheten: Kontor i Helsingfors

Fleming Properties äger ett kontorskomplex bestående av två fastigheter med tillhörande garage i Helsingfors. Den uthyrbara arean är 41 000 kvm. Fastigheterna har byggår 1991 och 1920 och renoverades under 2018-2020.

Absolut viktigaste hyresgäst är SOK, centralorganisation till den finska detaljhandelsgrupperingen S-gruppen, vars struktur påminner lite om Coop. S-gruppen har närmre 50% marknadsandel i Finland tätt följt av K-gruppen (Kesko) med knappt 40%. S-gruppen har ungefär 40 000 anställda varav ungefär 6 000 är anställda av SOK.

FLEMING PROPERTIES INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q2 2021*
Hyresintäkter 68 Mkr
Driftskostnader -10 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 58 Mkr
Central administration -6 Mkr
Finansnetto -12 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 41 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 6,82 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 6,9%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen. *Vi räknar med 8% vakans p.g.a. kommande avslutad hyresgaranti 10 oktober.

Vakansrisken: Intäktsbortfall i oktober

Flemings ekonomiska uthyrningsgrad har tack vare en hyresgaranti varit 100% trots att det funnits vakans. Sedan 2019 har den faktiska vakansen minskat från 11% till 8%. Anledningen till den höga vakansen har tidigare, i alla fall delvis, förklarats av pågående renoveringar. Renoveringarna avslutades dock under 2020 och ingen större förbättring gällande vakansgrad har alltså skett. Den hyresgaranti som den tidigare ägaren lämnat för de vakanta ytorna upphör att gälla den 10 oktober. Ett intäktsbortfall motsvarande 8% av hyresvärdet är därför att vänta per årsbasis från om med det datumet.

SOK:s hyreskontrakt löper till och med 2030 vilket är bra. Det finns dock möjlighet för SOK att i slutet av 2025 och 2027 lämna 9% samt 16% av den totala ytan. Uppsägningstiden är två år. Om SOK vill minska sin yta har alltså Fleming lång tid på sig att hitta ny hyresgäst. Läget 2,5 km norr om Helsingfors centrala affärsdistrikt är bra och flera företag håller till i området. Ungefär 200 meter från Flemings fastigheter ligger bland annat Nordeas huvudkontor.

Ägare och nyckelpersoner: Pareto-produkt

Fleming Properties fem största ägare Värde (Mkr) Andel
Onvest Oy 95 15,1%
Svenska Handelsbanken AB for PB 86 13,6%
Avanza Pension 20 3,1%
Berth von Kantzows Stiftelse 18 2,8%
Patrick von Hacht 16 2,5%

Fleming är ytterligare ett Pareto-förvaltat bolag. John Malmström är VD sedan ett knappt år tillbaka. Han är anställd av Pareto och har också VD-rollen i Sydsvenska Hem.

Största ägare med drygt 15% är ett finskt Family Office kallat Onvest Oy, fjärde generationens ättlingar till grundaren bakom Ahlsell-konkurrenten Onninen. De har viss fastighetserfarenhet och sitter på ordförandeposten i Fleming. Vi vet dock inte hur aktiva ägare de är i praktiken.

Analys

Patrick von Hacht äger aktier för 16 Mkr. Han sitter i styrelsen både för Fleming Properties och Logistri (se vår aktuella analys här bredvid).

Andra intressanta ägare som vi hittar är:

  • Alf Svedulf. Tidigare storägare i Acando, nu storägare i BE Group, har ett eget fastighetsbolag. Äger aktier för 13 Mkr.
  • Göran Källebo. Finansman med bakgrund på den forna mäklarfirman Matteus. Äger aktier för 10 Mkr.
  • Per Brilioth. VD för investmentbolaget VNV Global. Äger aktier för 1 Mkr.
FLEMING PROPERTIES BALANSRÄKNING Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 1,4 mdr
Fastighetsvärde per kvm 32,9 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 51%
Belåningsgrad totala tillgångar 48%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 100,66 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Finansiering: Tre år kvar till låneförfall

Fleming har amorteringsfria lån på 78 MEUR som löper med fast ränta om 1,45% till oktober 2024. Bolaget har också en stor kassa på 10,3 MEUR. Det resulterar i en nettobelåningsgrad på 51%. Exklusive kassan är belåningsgraden knappt 60%. Skulle belåningsgraden överstiga 65% inträder amorteringstvång och strypt utdelning.

Slutsats

Med ett P/e-tal på 15,5 och en substanspremie på 5% placerar sig Fleming bland de dyrare i sektorn. Direktavkastningen på 6,7% är dock också bland de högre. Men i och med att hyresgarantin nu löper ut är utdelningen på 0,70 euro per aktie förrädiskt hög. Kommande intjäningsförmåga på 6,82 kr täcker inte nuvarande utdelningsnivå men givet en stabil kassa bör inte utdelningen behöva sänkas på kort sikt. Att det visat sig svårt att hitta en hyresgäst till den vakanta ytan är oroande och förvånade givet fastigheternas läge och nyrenoverade skick. Är det covid som spökat?

Här och nu lockas vi inte av aktien och vi landar i ett neutralt råd.