Konsultdrivet fastighetsbolag med hyresgäst i knipa

Mälaråsens enda hyresgäst har bett om uppskov med hyran och aktien har rasat närmre 30 procent i spåren av covid-19. Men skulle läget normaliseras är uppsidan 30 till 50 procent på något års sikt.

https://www.affarsvarlden.se/kommentar/sektorspecial-konsultdrivna-fastighetsbolag

Mälaråsen (118 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.

Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser kommer samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.

MÄLARÅSEN
Börskurs: 118,00 kr Antal stamaktier: 2,7 mn
Börsvärde: 317 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 54%
P/E-tal (EPRA): 7,1 Substansrabatt (EPRA): 33%
VD: Robin Englén Ordförande: Henrik Viktorsson

Verksamheten: tre anläggningar samt huvudkontor för Upplands Motor

Mälaråsen äger fyra fastigheter som utgör tre av Upplands Motors totalt nio anläggningar. Fastigheterna är belägna längs med E4:an i Kista, Arlandastad respektive Uppsala. Anläggningarna används bland annat för bilförsäljning, verkstad och däckhotell. Kistafastigheten inrymmer även hyresgästens huvudkontor.

Fastigheternas totala uthyrbara area är knappt 34 000 kvadratmeter och bashyran är drygt 60 Mkr årligen.

Vakansrisken: hyresgästen har aviserat önskemål om hyreslättnader

I grund och botten är vakansrisken förhållandevis låg. Hyreskontrakten löper till 2031 och drygt 60 procent av hyresintäkterna kommer från den anläggning där Upplands Motor har sitt huvudkontor. Uppsalafastigheten står för ytterligare drygt 30 procent och den är belägen i ett tätbebyggt område som nyligen exploaterats för bostadsbyggande.

Bilhandel är dock en klart konjunkturkänslig lågmarginalverksamhet. Upplands Motor har växt över tid och 2018 omsatte bolaget 5,1 miljarder med en rörelsemarginal på kring 2,5 procent.

I spåren av covid-19 har dock Upplands Motor aviserat önskemål om hyreslättnader för årets andra och tredje kvartal för att säkerställa likviditeten. Det har resulterat i en överenskommelse om uppskov för halva bashyran (motsvarande 7,5 Mkr) i andra kvartalet med återbetalning under 2021.

Som följd av detta har Mälaråsen ställt in utdelningen under andra halvåret. Ambitionen är att på extrastämma besluta om extrautdelning längre fram om förutsättningarna medger det.

Upplands Motor hade vid årsskiftet lån på drygt 400 Mkr. Utöver det finns återköpsskulder på ytterligare knappa 400 Mkr som innebär att bilhandlaren har åtaganden att köpa tillbaka sålda bilar till ett på förhand garanterat restvärde. Om priserna faller på begagnatmarknaden är det dåligt för bolaget. Upplands Motor jobbar dessutom med i princip obefintlig buffert i form av likvida medel. Det har också rapporterats om ökat antal konkurser exempelvis bland bilhandlare.

Ägare och nyckelpersoner: hyresgästen äger aktier

Bolaget är skapat av Pareto och ledningen består av personer anställda av Pareto. VD heter Robin Englén som utöver Mälaråsen även är VD på Fleming Properties (2 kontorsfastigheter i Finland) och Origa Care (13 vårdfastigheter i Finland).

Största ägare är Henrik Viktorsson genom investeringsfirman Solidcap som även är största ägare i Logistri (17 lager- och lätt industrifastigheter) och stor ägare i Delarka (tidigare ägare till Postnords huvudkontor).

Längre ned i ägarlistan hittar vi bland annat LMK-bolagen, Sagax, Stena och Socialdemokraterna som alla äger mindre poster i bolaget.

Intressant är att Upplands Motor själva äger 6,5 procent (21 Mkr) av Mälaråsen. Det ser vi som positivt men värt att hålla ögonen på ifall det skulle förändras.

Finansiering: godkänd belåningsgrad och likviditet under kontroll

Mälaråsens balansräkning Per Q1 2020
Förvaltningsfastigheter 1,0 mdr
Fastighetsvärde per kvm 30,1 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 54%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 176 kr

Mälaråsen förvärvade fastigheterna 2016 för 875 Mkr. Idag är marknadsvärdet bedömt till 1 020 Mkr eller drygt 30 000 kr/kvm.

Finansieringen består av sju banklån hos Swedbank på totalt 585 Mkr. Räntan är fast på 2,0 procent vilket är något lägre än snittet för konsultdrivna fastighetsbolag.

Bara knappt hälften av dessa små fastighetsbolag amorterar på sina skulder. Mälaråsen är ett av dessa och betalar årligen av 1,5 procent på sina lån. Det är positivt.

I kassan har bolaget 37 Mkr. Under ett kvartal när Mälaråsen både får halv hyra och dessutom betalar aktieutdelning är vår bedömning att kassan minskar med omkring 6,5 Mkr. Med inställd utdelning är kassaflödet kring nollan. Vi ser inga svårigheter att hantera likviditeten under den här (förhoppningsvis) tillfälliga svackan.

Värdering: ett av de billigaste konsultdrivna fastighetsbolagen

Intjäningsförmåga Per Q1 2020
Hyresintäkter 62 Mkr
Driftskostnader -4 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 58 Mkr
Central administration -2 Mkr
Finansnetto -12 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 45 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 16,57 kr
Utdelning per stamaktie 10,00 kr (5,00 kr 2020)
Direktavkastning 8,5% (4,2% 2020)

Vid utgången av första kvartalet uppgick substansvärdet till 176 kronor per aktie. Sedan årsskiftet har aktien tappat 26 procent vilket gör att substansrabatten nu är 33 procent. P/E-talet är drygt 7.

Direktavkastningen på 8,5 procent är bland de högsta i sektorn – överträffat enbart av Västsvensk Logistik på 8,7 procent (Kappahl:s logistikcentral utanför Göteborg) och Logistri på 9,1 procent (17 lager- och lätt industrifastigheter).

Slutsats: stor uppsida om läget normaliseras

Mälaråsens hyresgäst är i ett svårt läge med uppenbara likviditetsproblem. Vi har svårt att avgöra exakt hur illa ställt läget är men att Upplands Motor exempelvis skulle tvingas till rekonstruktion kan inte uteslutas.

Upplands Motor ägs av familjen Lindström sedan 1989. Vi har ingen insyn i deras förmåga att stötta bolaget men noterar att företaget delat ut omkring 20 Mkr per år i snitt senaste fem åren. Det är en ganska blygsam summa med tanke på storleken på företaget med drygt 800 anställda.

Om Upplands Motor betalar de uppskjutna hyrorna som planerat och Mälaråsen beslutar om extrautdelning till hösten är vår bedömning att uppsidan i aktien är omkring 30 till 50 procent. Detta givet att aktien då återigen kan tänkas värderas till omkring 6-7 procents direktavkastning.

Får hyresgästen större problem är förlusten svårbedömd. Att frånträda ett hyresavtal i förtid brukar generellt vara svårt men skulle hyresgästen i värsta fall gå i konkurs ska man nog räkna med att aktien kan tappa åtminstone halva värdet.

Vi tror risk/reward är förhållandevis god i Mälaråsen just nu. Avsaknaden av riktigt dåliga nyheter från Upplands Motor så här långt genom krisen får ändå tolkas som positivt även om faran är långt ifrån över.

För den som kan leva med den mycket höga risknivån behöver det inte vara fel att köpa en liten chanspost i bolaget. Rådet blir köp.

    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här