Mälaråsen: Lugnare läge i fastighetsbolaget

Under början av pandemin var det skakigt i Mälaråsen. Sedan dess har mycket hänt. Är aktien köpvärd?
Skärmdump från Volvo Car Retails hemsida. Anläggningen i Kista är Mälaråsens största. Volvo Cars är ny hyresgäst sedan förvärvet av Upplands Motor.

Sektor

Mälaråsen (176,50 kr) tillhör gruppen av konsultdrivna fastighetsbolag. Läs mer om vad som karaktäriserar dessa via länken här intill.

MÄLARÅSEN
Börskurs: 176,50 kr Börsvärde: 475 Mkr
Direktavkastning: 5,7% P/E-tal (EPRA): 10,1
Belåningsgrad fastigheter: 46% Substansrabatt (EPRA): 16%
Tf VD: Oscar Wigsén Ordförande: Henrik Viktorsson

Verksamheten: Bilförsäljning, verkstad och däckhotell

Mälaråsen äger och förvaltar tre bilförsäljnings- och servicefastigheter i Kista, Uppsala och Arlandastad. Den totala uthyrningsbara ytan är 34 000 kvm och anläggningarna används bland annat för bilförsäljning, verkstad och däckhotell.

Fastigheterna är fullt uthyrda till Volvo Cars och hyresvärdet är cirka 63 Mkr per år.

Vakansrisken: Låg med ny hyresgäst och långa avtal

Sedan i januari är Volvo Cars ny hyresgäst i Mälaråsens samtliga tre fastigheter efter att ha förvärvat Upplands Motor. Volvo tog därmed över de befintliga hyresavtalen från Upplands Motor som löper t.o.m. 2031.

Volvos förvärv av Upplands Motor kommunicerades i september i fjol. Genom att förstärka den egna återförsäljningsverksamheten kan Volvo testa och leda en omvandling till en mer digital kundupplevelse. Som ett led i det sades också avtalet med Bilia upp. Den första oktober i år meddelades dock att samarbetet med Bilia ändå fortsätter.

Volvos förvärv av Upplands Motor tolkar vi som positivt för Mälaråsen och även om Volvo lyckas med sitt mål att sälja 50% av bilarna digitalt 2025 så kommer det alltid finnas behov av showroom, verkstäder och däckförvaring.

Branschen kommer dock alltid vara starkt konjunkturkänslig vilket fick fokus när Upplands Motor fick det tufft i början av pandemin. Mälaråsen beslutade i mars i fjol att ställa in utdelningen under andra halvåret. Läget blev dock inte så allvarligt som först befarades och utdelningen återupptogs och hela utdelningen på 10 kr betalades ut som det först var tänkt.

Fem största ägare i Mälaråsen Värde (Mkr) Andel
Henrik Viktorsson med bolag 87 18,4%
AB Sagax 57 12,1%
Veritas Pension Insurance Company 48 10,0%
Avanza Pension 34 7,2%
Kjell Åke Dahlström 21 4,4%
Källa: Holdings

Ägare och Nyckelpersoner: VD slutar

Mälaråsen är likt flera andra konsultdrivna fastighetsbolag skapat av investmentbanken Pareto.

Under 2020 uppdaterades bolagets strategi ”med fokus på tillväxt genom förvärv och långsiktig utveckling av fastigheter”. Exakt hur stor förnyelse detta innebär återstår att se, hittills har inga förvärv gjorts.

Som ett led i strategin rekryterades också en ny VD, Thomas Lindström med fastighetserfarenhet från bland annat Pareto och Carlyle. Han blev dock inte långvarig utan hoppade av för ett annat jobb i september i år. I övergångsperioden innan ny VD har hittats kommer bolagets ekonomichef Oskar Wigsén att vara tillförordnad VD. Wigsén är anställd hos Pareto och vi känner igen honom från bland annat Krona Public Real Estate där han också är VD.

Största ägare är Henrik Viktorsson genom investeringsfirman Solidcap som även är största ägare i Logistri. Sagax är andra största ägare även om det förstås är småpengar för dem. Längre ned i ägarlistan hittar vi också LMK-bolagen och Socialdemokraterna som äger mindre poster i bolaget. Ägarbilden framstår som ganska bra.

MÄLARÅSENS BALANSRÄKNING Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 1,1 mdr
Fastighetsvärde per kvm 33,0 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 46%
Belåningsgrad totala tillgångar 43%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 210,60 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Finansiering: Nytt lån och ökad amorteringstakt

Mälaråsen förvärvade fastigheterna 2016 för 875 Mkr. Idag är marknadsvärdet bedömt till 1117 Mkr eller 33 000 kr/kvm. Belåningsgraden på 46% är relativt låg. Mälaråsen amorterar också på lånen. Det är det inte alla konsultdrivna fastighetsbolag som gör. Nyligen gjordes en refinansiering av bolagets lån på totalt 575 Mkr. Det nya fyråriga lånet är hos Nordea till en oförändrad ränta på 2%. Bolaget amorterar även 2% per år. Det innebär att amorteringstakten ökar mot tidigare då den var 1,5%.

MÄLARÅSENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q2 2021
Hyresintäkter 63 Mkr
Driftskostnader -1 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 62 Mkr
Central administration -3 Mkr
Finansnetto -11 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 47 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 17,40 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 10,2%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Värdering: Ett av de billigaste konsultdrivna fastighetsbolagen

Mälaråsens överskottsgrad är mycket hög. Fastigheterna är uthyrda med ”triple net”-liknande avtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, till stor del betalar drift- och underhållskostnaderna. Mälaråsen ansvarar för underhållskostnader relaterade till byggnadernas stommar samt för grundinstallationer såsom värme och ventilation.

Med en intjäningsförmåga på drygt 17 kr per aktie handlas Mälaråsen till låga 10 gånger vinsten (P/E). Direktavkastningen på 5,7% är i linje med genomsnittet för sektorn. Aktien handlas till en substansrabatt på 16% vilket är billigare än sektorn som helhet. Genomsnittet är en rabatt på ungefär 5%.

Slutsats

Förra sommaren tyckte vi att risk/reward var god i aktien och vårt köpråd blev mycket bra. Läget nu är ett helt annat men aktien framstår fortfarande som attraktiv. Bolaget har långa hyreskontrakt med en stabil hyresgäst och refinansiering har också nyss gjorts. Vi landar i att den som gillar denna typ av små fastighetsbolag kan köpa en mindre post Mälaråsen till portföljen. Man bör dock ha i bakhuvudet att tankarna på en ny strategi kan innebära förändrad utdelningspolicy framöver.