Billigare bygga nytt

Villapriserna har stigit kraftigt de senaste åren. I vissa områden kring storstäderna finns hus som dubblats i pris på bara några år.

Den viktigaste förklaringen till prisuppgången är troligen de låga nominella räntorna. De flesta familjer som köper en villa fattar nämligen sitt beslut baserat på en kalkyl som endast tar hänsyn till konkreta utbetalningar (och förbiser att den låga inflationen gör att realräntorna är fortsatt höga).

Halverade räntor gör därför att många människor tycker sig ha råd att låna dubbelt så mycket, vilket har givit hysterisk budgivning vid många villaförsäljningar. De som sörjer över att ha förlorat en budgivning kan trösta sig med att sannolikheten för fallande villapriser har ökat.

Dubblats på tre år

Nu har priserna på begagnade villor i många storstadskommuner stigit så kraftigt att det är billigare att bygga ett nytt hus med samma standard. Antalet påbörjade nya villor och radhus i Sverige har därför nästan fördubblats på tre år.

Under 1996 påbörjades 3.900 lägenheter i småhus (villor med en eller två lägenheter samt radhus). Även om SCB:s statistik för 1999 ännu är osäker (på grund av eftersläpning i rapporteringen från kommunerna) så är det möjligt att göra en prognos baserad på statistiken för årets tre första kvartal och mönstret tidigare år. Affärsvärldens prognos är att 7.600 lägenheter i småhus påbörjas i år. Alltså nästan en dubblering sedan 1996.

Främst är det i storstäderna som ökningen av nybyggandet skett, vilket är naturligt med tanke på att priserna är högst där. I Stockholms län skedde ökningen redan hösten 1997, då nybyggandet ökade med 75 procent jämfört med året innan. I Göteborg och Malmö kom den kraftiga ökningen först i år. Riktigt kraftig är årets ökning i Uppsala, där under årets första tre kvartal mer än tre gånger så många småhus har påbörjats som under samma period 1998.

Nytt billigare

Huvudorsaken är rimligen att allt fler bostadsköpare upptäcker att det är billigare för dem att bygga nytt än att köpa en begagnad bostad med samma storlek och standard. Det gör att prisökningen på begagnade villor i storstäderna borde bromsa in. På lång sikt är det nämligen kostnaden att bygga nytt som styr villapriserna (se “Nyproduktionen bestämmer villapriserna”).

Men tillfälligt kan det vara billigare att bygga nytt än att köpa begagnat. Utbudet av nya villor anpassar sig ju ganska långsamt till efterfrågan, eftersom det tar tid både att planera nya villaområden och att bygga. Och just nu är det i vissa storstadsområden uppenbart lönsamt att bygga nytt.

Frågan är även vem som får »övervinsten« vid ett nybygge, alltså vinsten av att det är billigare att bygga ett nytt hus (exklusive tomt) än att köpa ett begagnat hus med motsvarande standard. Antingen kan de som säljer obebyggda eller avstyckade tomter behålla vinsten, via ökade markpriser. Eller också ser de kommunala planerarna till att det finns gott om tomter, så att det främst är de som bygger som tjänar.

Billiga tomter

Sverige är trots allt glest befolkat, med 22 invånare per kvadratkilometer. Även i de flesta storstadskommuner finns gott om plats och den alternativa inkomsten från 1.000 kvadratmeter åker eller skog är normalt låg. Det talar för att det också fortsättningsvis kommer att finnas billiga tomter.

Rent praktiskt finns förstås nackdelar med nybyggen. Risken för förseningar och dåligt hantverk är kanske det man i första hand tänker på. Men dessutom står huset kanske på en tomt som mest består av lera och som kräver både arbete, tid och pengar innan den har förvandlats till en trivsam trädgård. Värt att nämna är också att ett nytt hus kräver en lång rad kompletterande småinvesteringar, allt från badrumskrokar till brevlåda, som man normalt får på köpet med ett begagnat hus.

Fast det finns även fördelar med att bygga nytt. Främst är kanske möjligheten att vara med och bestämma redan när arkitekten ritar huset. Och nog tycker många att det är värt lite extra besvär att flytta in i ett hus där allt är nytt och fräscht.

Varningstecken

Den majoritet som köper ett begagnat hus (det senaste året sju gånger fler än de som byggt nytt) bör ändå jämföra vad de betalar med nypriset. Om det är billigare att bygga ett motsvarande nytt hus så är det ett varningstecken. De två senaste perioderna med stort nybyggande, i slutet på 1970-talet och i slutet på 1980-talet (till stor del på grund av bidrag och skatteregler), följdes av några år med kraftigt fallande realpriser.

Nu, i slutet av 1990-talet, är höga begagnatpriser och stort nybyggande begränsat till ett antal storstadskommuner. Där har stigande priser gjort att köparna haft bråttom och säljarna gärna väntat, vilket ytterligare pressat upp priserna. Men nu under hösten har räntorna stigit något och det har räckt för att få många köpare att ta ett steg bakåt. Om säljarna nu tror att priserna har nått toppen så kommer det till våren (då priserna traditionellt är högst) att finnas gott om begagnade villor och radhus. Vilket plötsligt ger köparnas marknad.

Varning alltså för att i dag köpa en villa för tre miljoner kronor, som för några år sedan kostade en och en halv. Särskilt om motsvarande hus kostar två miljoner att bygga nytt.