Bostadsbölden

Bostadspolitiken har hamnat i rampljuset, av flera skäl.Fastighetsskatten har fått villaägarna att demonstrera.Regeringen tar strid för att bevara det reglerade hyressystemet,bland annat genom att straffbeskatta de kommuner, främst iStockholmsområdet, som vill sälja ut fastigheter eller ombildahyreslägenheter till bostadsrätter.De som kanske borde vara mest missnöjda är hyresgästerna, justde som utsätts för regeringens omsorger. Sverige ligger bara påen delad artondeplats i materiell levnadsstandard, men hartroligen världens dyraste boende, vilket i sin tur är ett avskälen till att vi har lägre allmän konsumtionsstandard än deflesta andra industriländer. Sedan 1970-talet har deallmännyttiga bostadsföretagen stötts med 100 miljarder kronorav skattemedel, tydligen till mer skada än nytta.

Kraftig ökning

Enligt nationalräkenskaperna är boendekostnadernas andel av denprivata konsumtionen i dag 33 procent. Frånräknat ett lågtsparande går alltså en tredjedel av våra inkomster tillbostaden, vilket är en internationellt sett unikt hög andel. Detinnebär en ökning med åtta procentenheter på tio år, från 25procent i slutet av 1980-talet.Åtta procent av den privata konsumtionen motsvarar i år omkring80 miljarder kronor. Så mycket har alltså boendet fördyratsjämfört med om hyrorna skulle ha följt prisutvecklingen iövrigt. Enligt konsumentprisindex har varmhyrorna stigit med 97procent sedan 1989, medan konsumentprisindex för övriga varoroch tjänster än bostaden har gått upp 22 procent.

Monopolbeteende

Kostnaderna för egnahem har sedan 1989 stigit med 29 procent,alltså bara något mer än konsumentprisindex i övrigt.Kostnaderna för bostadsrätter har däremot följthyresutvecklingen. Ökningen av boendekostnaderna svarar förnästan hälften av den allmänna prishöjningen under 1990-talet.Nästan hela den extra kostnadsökningen har alltså, enligt denofficiella prisstatistiken, hamnat på hyresgästerna. Detta berorpå regleringen av hyrorna och de kommunala bostadsföretagensmonopolbeteende. Den svenska bostadspolitiken har medfört ettsystem med liknande kännetecken som de fornaöststatsekonomierna: köer, svarta börs-handel och gräddfiler förpolitiker. I Östtyskland fick man vänta femton år på en Trabant.I Stockholm tar det ungefär lika lång tid att få enhyreslägenhet. Politikernas uttryck social bostadspolitik ochrimliga kostnader klingar nästan lika falskt som ordetfolkdemokrati. Nu är det bara Perestrojkan vi väntar på.

Omvänd regionalpolitik

Men systemet är inte lätt att ändra. De kommunala bolagen saknarmarginaler. Konkurs ger ingen hjälp eftersom det i allmänhet iså fall blir kommunerna, och därmed kommuninnevånarna, som fårstå för fiolerna. I stället tvingas nu bostadsföretagen attförsöka ta ut så mycket av hyresgästerna som möjligt, blandannat genom att riva hus för att hålla nere utbudet. Samtidigtfår vi en omvänd regionalpolitik, eftersom utflyttningsorterdrabbas av extra stora hyreshöjningar. Hyresgäströrelsen, som ären del av systemet, tycks vara behjälplig. Dess gratistidningVår Bostad, med miljonupplaga, påminner väl närmast om Pravda.På en konkurrensutsatt marknad hade fastighetsägarna tvingatsbjuda under varandra för att få lägenheterna uthyrda. Konkurseroch därmed rekonstruktioner på en annan kostnadsnivå skulle hablivit vanliga. Utflyttningsorter skulle kunna bli extraattraktiva för företagsetableringar genom låga hyror. I självaverket är det troligt att hyrorna skulle ha sjunkit i ställetför att fördubblas under 1990-talet. På marknaden förkommersiella lokaler innebar 1990-talskrisen ett kraftigthyresfall.

En del ekonomer anser att staten borde rycka in och sanera samtrekonstruera bostadsmarknaden på samma sätt som man räddadebankerna under krisen för kommersiella lokaler. Regeringen hartillsatt en utredning om allmännyttans framtid. Även enutredning om fastighetsskatten pågår. Men en förutsättning tycksvara att systemet med icke-vinstgivande företag ska bevaras.Detta har sannerligen inte lett till några fördelar förhyresgästerna. Däremot har avreglering ochmarknadsprissättningen med vinstintresse inom flera andraområden lett till lägre priser för konsumenterna. El- ochtelemarknaden är goda exempel på detta. Det går även an attprivatisera sjukvård, barnomsorg och kollektivtrafik, menbostadsfastigheter är av någon anledning heliga.

Stigit mer för villor

Enligt konsumentprisindex har villaägarna klarat sig oskadda urkrisen. Höjd villaskatt ingår i mätningen. Andra kostnader änräntorna har faktiskt stigit mer för villorna än för hyreshus,men detta har kompenserats av de kraftiga räntesänkningarnaunder andra hälften av 1990-talet. I prisindex ingår de räntoroch andra kostnader, utom amorteringar, som villaägarna faktiskthar betalat samt uppskattade reparationskostnader.Enligt en undersökning av tidningen Privata Affärer ochHyresgästernas riksförbund skulle det vara billigare att bo ivilla än i hyreshus även om man räknar alternativränta på detnedlagda kapitalet. Undersökningen jämför boendekostnaden förnyinköpta villor med hyrorna för lägenheter. Men den slutsatsenbör man ta med en nypa salt.Villapriserna bestäms ju på en fri marknad. Det ärbostadsköparna själva som, i samspel med säljarna, bestämmerpriset. Om egnahem skulle te sig attraktivare än hyreslägenheterborde ökad efterfrågan driva upp villapriserna. Visst kan mantänka sig att det finns en tröghet, att korrekt information omeventuella kostnadsskillnader inte nått alla. I så fall bör manräkna med att villapriserna stiger kraftigt framöver.Men eftersom ungefär hälften av alla bor i flerfamiljshus fårman ändå anta att det inte bara är välbärgade som har möjlighetatt göra klipp genom att köpa villor till underpris. Man bör nogutgå ifrån att villapriserna avspeglar de boendes preferenseroch att många trots allt bedömer det som fördelaktigt att bo ihyreshus.