Nyproduktionen bestämmer villapriserna

Bolåneräntorna har fallit dramatiskt de senaste fyra åren, ochde lägre kostnaderna har drivit upp villapriserna. Ett populärtargument för att villapriserna kommer att fortsätta stiga är attdet i dag är billigare att bo i villa än i lägenhet.Till exempel presenterade Privata Affärer i början av maj enundersökning som påstods visa att det i Sverige i genomsnitt är1.600 kronor billigare att bo i villa än i hyreslägenhet. Därförborde många människor säga upp sin hyresrätt och köpa en villa,vilket borde driva upp priserna.Denna typ av jämförelser kräver dock alltid förenklingar.Privata Affärer jämför till exempel en villa med 145kvadratmeter boyta med en hyreslägenhet på 145 kvadratmeter. Meni verkligheten är bara tre procent av Sveriges lägenheter på femrum och kök eller fler. Det troliga alternativet för enbarnfamilj är därför en lägenhet på fyra rum och kök, och de äri snitt 98 kvadratmeter. Vilket förstås ger lägre hyra.

Balkong eller trädgård

Valet mellan villa och lägenhet är dessutom mångfacetterat. Envilla kräver en mängd extra arbete, ägandet medför en risk attförlora pengar och transaktionskostnaderna är höga. Samtidigtinnebär en hyreslägenhet att man har grannar på andra sidanväggen, och en balkong ersätter förstås inte en trädgård.För att spå de framtida villapriserna är det därför bättre attenbart studera villamarknaden. I Sverige har villamarknaden tretydliga områden, som numera har helt olika prisutveckling. Detre är: villor med strandtomt eller annat extremt attraktivtläge, villor i kommuner med hög tillväxt (främst i Stockholmslän) och villor i resten av Sverige.Om vi börjar med det största området, resten av Sverige, såberor priserna där främst på de dramatiska förändringar iskatter och subventioner som skedde i början av 1990-talet.Under stora delar av efterkrigstiden har boendet i Sverige varitkraftigt subventionerat av staten, vilket har givit oss denhögsta andelen boendekonsumtion i procent av total privatkonsumtion inom OECD. Men så togs subventionerna bort. Sänktaränteavdrag 1990, sänkta räntebidrag 1993, plus höjdfastighetsskatt gjorde att det på några år blev mer än dubbeltså dyrt att bo i villa. Samtidigt hade vi en djup lågkonjunktursom gav svenska folket minskade inkomster.Resultatet var att villapriserna på några år föll med i snitt 30procent realt. Efterfrågan har ökat på mindre bostäder, vilkethar minskat skillnaden i pris mellan små och stora bostäder.I stora delar av Sverige är priserna fortfarande betydligt lägreän kostnaden för nyproduktion. Och villapriserna i detta områdebestäms helt av utbud och efterfrågan, så länge priserna liggerunder priset för nyproduktion.Dock kommer priserna på de villor som får tillräckligt medreparationer och underhåll på 10-20 års sikt att stiga upp tillkostnaden för nyproduktion, i takt med att förslitningen gör attde sämsta villor överges eller rivs. I många kommuner medriktigt låga priser i dag kommer priserna att öka mer i procent,eftersom det där lönar sig sämre att reparera och vårda sinvilla, vilket betyder att förfallet där sker snabbare.Undantaget är avfolkningskommuner där efterfrågan på bostäderstadigt minskar i takt med att de äldre dör.

Nyproduktion

Priserna i det andra området, villor i kommuner med högtillväxt, har i dag redan nått upp till eller över kostnaden föratt bygga nytt. Dessa kommuner kännetecknas alltså av att där idag sker en omfattande nyproduktion av villor. Här bestämspriserna inte av utbud och efterfrågan av begagnade villor, utanav priset på nyproduktion.Tillfälligt kan visserligen villapriserna stiga ytterligare. Menpå sikt sker en utjämning, eftersom kostnaden att bygga en nyvilla är i stort sett densamma i hela landet.

Billig åker och skog

Slutligen finns det ett fåtal villor runt om i Sverige som harextremt attraktiva lägen, vars pris alltid sätts av utbud ochefterfrågan. Det finns till exempel bara en begränsad mängdstränder i närheten av storstäderna, så befintliga villor ellereventuella nya tomter kan bli mycket dyra.Men däremot bör man inte hoppas på fortsatt snabba allmännaprisstegringar på alla villor i kommuner med hög tillväxt, tillexempel Lund och Täby. Det finns trots allt gott om obebyggdåker och skog i dessa kommuner, vilket håller ned tomtpriserna,så villaköparna kan alltid välja att bygga nytt om priset påbegagnat blir för högt. Några få riktigt attraktiva tomter kanförstås drivas upp i pris om efterfrågan ökar, men denalternativa inkomsten från 1.000 kvadratmeter vanlig åker ellerskog är trots allt låg.Blickar vi tio år framåt så kommer livscykeln när det gällerboende tillsammans med den ojämna åldersfördelningen i Sverigetroligen att påverka villapriserna.De hushåll som i första hand bor i villa är de traditionellakärnfamiljerna, alltså mamma, pappa och barn. I denna grupp bor71 procent i villa eller radhus. Ensamstående utan barn, varesig de är ungdomar eller pensionärer, bor däremot nästan aldrigi villa.Framöver kommer dessutom den stora generationen 40-talister attlämna sina villor och flytta till lägenheter eller äldreboende.Eftersom kvinnor i snitt lever längre än män, så är det mångaänkor som kommer att sälja villan och flytta till en litenlägenhet, dels för att slippa att sköta huset, dels för att fålägre kostnader.

Barnfamiljer köper smått

De som i första hand har anledning att köpa villor är60-talister och 70-talister med småbarn. Eftersom barnfamiljernaofta har små marginaler i sin ekonomi är det troligt att defrämst kommer att efterfråga billiga bostäder, alltså antingensmå villor eller villor i lågpriskommuner. De som idag äger enstor villa i en högpriskommun har alltså anledning att fruktafallande priser.

BILDTEXT:

En hyreslägenhet är bekväm och sparkapitalet kan iställetinvesteras i aktier.

En villa kräver mycket eget arbete och risken att förlora pengarär stor.

FAKTARUTA:

SÅ BOR VI

HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT EGNAHEMHUSHÅLLSTYP % % %ENSAMSTÅENDE UTAN BARN+ upp till 65 år 64 25 11+ pensionär 61 23 16SAMBOENDE UTAN BARN+ upp till 65 år 27 17 56+ pensionärer 28 21 51ENSAMSTÅENDE MED BARN 59 15 26SAMBOENDE MED BARN 18 11 71SAMTLIGA 42 19 39Källa: Boverket