Nyproduktionen bestämmer villapriserna

Bolåneräntorna har fallit dramatiskt de senaste fyra åren, och de lägre kostnaderna har drivit upp villapriserna. Ett populärt argument för att villapriserna kommer att fortsätta stiga är att det i dag är billigare att bo i villa än i lägenhet.

Till exempel presenterade Privata Affärer i början av maj en undersökning som påstods visa att det i Sverige i genomsnitt är 1.600 kronor billigare att bo i villa än i hyreslägenhet. Därför borde många människor säga upp sin hyresrätt och köpa en villa, vilket borde driva upp priserna.

Denna typ av jämförelser kräver dock alltid förenklingar. Privata Affärer jämför till exempel en villa med 145 kvadratmeter boyta med en hyreslägenhet på 145 kvadratmeter. Men i verkligheten är bara tre procent av Sveriges lägenheter på fem rum och kök eller fler. Det troliga alternativet för en barnfamilj är därför en lägenhet på fyra rum och kök, och de är i snitt 98 kvadratmeter. Vilket förstås ger lägre hyra.

Balkong eller trädgård

Valet mellan villa och lägenhet är dessutom mångfacetterat. En villa kräver en mängd extra arbete, ägandet medför en risk att förlora pengar och transaktionskostnaderna är höga. Samtidigt innebär en hyreslägenhet att man har grannar på andra sidan väggen, och en balkong ersätter förstås inte en trädgård.

För att spå de framtida villapriserna är det därför bättre att enbart studera villamarknaden. I Sverige har villamarknaden tre tydliga områden, som numera har helt olika prisutveckling. De tre är: villor med strandtomt eller annat extremt attraktivt läge, villor i kommuner med hög tillväxt (främst i Stockholms län) och villor i resten av Sverige.

Om vi börjar med det största området,resten av Sverige, så beror priserna där främst på de dramatiska förändringar i skatter och subventioner som skedde i början av 1990-talet.

Under stora delar av efterkrigstiden har boendet i Sverige varit kraftigt subventionerat av staten, vilket har givit oss den högsta andelen boendekonsumtion i procent av total privat konsumtion inom OECD. Men så togs subventionerna bort. Sänkta ränteavdrag 1990, sänkta räntebidrag 1993, plus höjd fastighetsskatt gjorde att det på några år blev mer än dubbelt så dyrt att bo i villa. Samtidigt hade vi en djup lågkonjunktur som gav svenska folket minskade inkomster.

Resultatet var att villapriserna på några år föll med i snitt 30 procent realt. Efterfrågan har ökat på mindre bostäder, vilket har minskat skillnaden i pris mellan små och stora bostäder.

I stora delar av Sverige är priserna fortfarande betydligt lägre än kostnaden för nyproduktion. Och villapriserna i detta område bestäms helt av utbud och efterfrågan, så länge priserna ligger under priset för nyproduktion.

Dock kommer priserna på de villor som får tillräckligt med reparationer och underhåll på 10–20 års sikt att stiga upp till kostnaden för nyproduktion, i takt med att förslitningen gör att de sämsta villor överges eller rivs. I många kommuner med riktigt låga priser i dag kommer priserna att öka mer i procent, eftersom det där lönar sig sämre att reparera och vårda sin villa, vilket betyder att förfallet där sker snabbare. Undantaget är avfolkningskommuner där efterfrågan på bostäder stadigt minskar i takt med att de äldre dör.

Priserna i det andra området, villor ikommuner med hög tillväxt, har i dag redan nått upp till eller över kostnaden för att bygga nytt. Dessa kommuner kännetecknas alltså av att där i dag sker en omfattande nyproduktion av villor. Här bestäms priserna inte av utbud och efterfrågan av begagnade villor, utan av priset på nyproduktion.

Tillfälligt kan visserligen villapriserna stiga ytterligare. Men på sikt sker en utjämning, eftersom kostnaden att bygga en ny villa är i stort sett densamma i hela landet.

Slutligen finns det ett fåtal villor runt om i Sverige som harextremt attraktiva lägen, vars pris alltid sätts av utbud och efterfrågan. Det finns till exempel bara en begränsad mängd stränder i närheten av storstäderna, så befintliga villor eller eventuella nya tomter kan bli mycket dyra.

Men däremot bör man inte hoppas på fortsatt snabba allmänna prisstegringar på alla villor i kommuner med hög tillväxt, till exempel Lund och Täby. Det finns trots allt gott om obebyggd åker och skog i dessa kommuner, vilket håller ned tomtpriserna, så villaköparna kan alltid välja att bygga nytt om priset på begagnat blir för högt. Några få riktigt attraktiva tomter kan förstås drivas upp i pris om efterfrågan ökar, men den alternativa inkomsten från 1.000 kvadratmeter vanlig åker eller skog är trots allt låg.

Blickar vi tio år framåt så kommer livscykeln när det gäller boende tillsammans med den ojämna åldersfördelningen i Sverige troligen att påverka villapriserna.

De hushåll som i första hand bor i villa är de traditionella kärnfamiljerna, alltså mamma, pappa och barn. I denna grupp bor 71 procent i villa eller radhus. Ensamstående utan barn, vare sig de är ungdomar eller pensionärer, bor däremot nästan aldrig i villa (se tabellen i den tryckta tidningen, nummer 25/1999).

Framöver kommer dessutom den stora generationen 40-talister att lämna sina villor och flytta till lägenheter eller äldreboende. Eftersom kvinnor i snitt lever längre än män, så är det många änkor som kommer att sälja villan och flytta till en liten lägenhet, dels för att slippa att sköta huset, dels för att få lägre kostnader.

Barnfamiljer köper smått

De som i första hand har anledning att köpa villor är 60-talister och 70-talister med småbarn. Eftersom barnfamiljerna ofta har små marginaler i sin ekonomi är det troligt att de främst kommer att efterfråga billiga bostäder, alltså antingen små villor eller villor i lågpriskommuner. De som idag äger en stor villa i en högpriskommun har alltså anledning att frukta fallande priser.

Övriga artiklar om villapriser