Reglering receptet för god avkastning

Priserna på hyresfastigheter i Stockholms innerstad har rusat ihöjden under de senaste åren och har passerat toppen 1990 mednärmare 50 procent. Med en låg belåning har avkastningen påsatsat kapital slagit börsen med hästlängder.Det paradoxala är att hyresregleringarna och de lågahyresökningarna har bidragit till denna prisuppgång genom attgöra nyproduktionen av hyresrätter olönsam och därmed begränsautbudet, vilket bidragit till att driva upp priserna påbostadsrätter. Det är i allt större utsträckning bostadsrättsföreningarsom återfinns som köpare av hyresfastigheter.Sedan 1995 har genomsnittspriserna på jämförbarahyresfastigheter stigit med 124 procent. En försiktig belåningpå 50 procent vid förvärvstillfället har inneburit envärdetillväxt på 350 procent. Därutöver tillkommer den löpandeavkastningen. Det kan jämföras med Affärsvärldens generalindex som undersamma period har stigit med knappt 140 procent. Jämfört med bygg- ochfastighetsindex är distansen ännu större.Genomsnittspriset för sålda fastigheter ligger idag strax under13.000 kronor per kvadratmeter enligt Stockholms Gatu- ochfastighetskontors statistik. Det kan jämföras med 5.600 kronorper kvadratmeter under 1995 och knappt 5.000 i den djupastesvackan 1993. Statistiken avser rena fastighetstransaktioner,där bolagsaffärer och närstående transaktioner, liksom ävenvissa extremvärden, har plockats bort.

Svag hyresutveckling

Prisuppgången kan knappast sägas vara hyresdriven, som vadgäller det kommersiella fastighetsbeståndet i motsvarande lägen.Genomsnittshyrorna i det kommunala bostadsföretaget SvenskaBostäders innerstadsbestånd har under femårsperioden stigit medtotalt 7,5 procent, där hyrorna har legat stilla under de tvåsenaste åren. Svenska Bostäder, som är Stockholms störstabostadsägare, och de två övriga kommunala bostadsföretagenFamiljebostäder och Stockholmshem är ju enligt den rådandehyresregleringen hyresledande varför övriga fastighetsägarnainte har kunnat ta ut några större höjningar.De sänkta räntorna förklarar visserligen en del avprisuppgången. Men de rådande fastighetspriserna ger endirektavkastning på drygt tre procent, varför det förutsätterkraftiga framtida hyresökningar för att motivera priserna. Mensådana ser ännu avlägsna ut och det är heller inte vad merpartenav köparna räknar med.

Bostadsrätter driver

Istället är det prisuppgången på bostadsrätter som har drivitupp priserna på hyresfastigheter. För på köparsidan intarbostadsrättsföreningar en allt mer dominerande ställning. Förbostadsrättsägare ser också kalkylen helt annorlunda ut.Prisutvecklingen på bostadsrätter har ju varit explosiv iStockholm. Förklaringen till detta ligger i en stark inkomstutvecklingoch inte minst en stor och kontinuerlig inflyttning. Med obefintligavakanser i bostadsbeståndet har all efterfrågan kanaliseratstill bostadsrätter och den grå andrahandmarknaden.Nyproduktionen av hyresrätter har i praktiken somnat in efterdet att det förra fastighetsborgarrådet Annika Billström gick inoch sänkte hyrorna på nyproducerade lägenheter i S:tEriksområdet. Motiveringen var att alla människor skall ha rådatt bo i nyproducerade lägenheter. Konsekvensen har blivit att istort sett all produktion av hyresrätter har blivit olönsam.

Säljer dubbelt

Den rådande hyresregleringen har också gjort incitamenten starkaför många privata fastighetsägare att lämna hyresmarknaden föratt istället själva ta initiativet till att bildabostadsrättsföreningar. Den bästa avkastningen har defastighetsägare fått som har lyckats friställa så mångalägenheter som möjligt. De har först kunnat sälja fastighetentill ett bra pris till en förening för att sedan kunna sälja deegna lägenheterna på bostadsrättsmarknaden och därmed få ut detdubbla priset. De är Annika Billström och Hyresgästföreningenett stort tack skyldiga.