Mofast – därför skaver miljardaffären

Mofast köper fastigheter för 1,12 miljarder kronor och aktien stiger 10%. Att bolaget för tredje gången gilt köper fastigheter av största ägaren adderar dock en ny dimension av risk som minoritetsägare bör ha med sig.
Mofast
MOFAST
Börskurs: 112,00 kr Antal stamaktier: 10,7 mn
Börsvärde: 1 203 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 48%
P/E-tal (EPRA): 21,5 Substansrabatt (EPRA): 4%
VD: Mathias Bjerkelius Ordförande: Jonas Blomquist

Vi analyserade nyligen Mälardalens Omsorgsfastigheter eller Mofast (112 kr) som bolaget inom kort kommer heta.

Bolaget var tidigare vad vi på Affärsvärlden kallar för ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. Mofast har dock fått in nya huvudägare som driver ett förändringsarbete där ambitionen är att bygga upp en egen förvaltningsorganisation och växa fastighetsbeståndet till minst 5 miljarder kronor inom tre år.

https://www.affarsvarlden.se/analys/ny-agare-med-ny-strategi-i-mofast

Något vi noterade i vår analys var att bolaget vid två tillfällen köpt fastigheter av familjen Ivarsson som också är storägare i bolaget. Idag gjordes en liknande affär men av betydligt större magnitud där Mofast köper bostadsfastigheter av familjen Ivarsson till ett överenskommet värde om 1,12 miljarder kronor.

Kopplingen mellan bolaget och familjen Ivarsson har tidigare inte stått helt klar för oss. Att de tre senaste affärerna skett med samma motpart är dock anmärkningsvärt.

När Affärsvärden kontaktar Mofast bekräftar VD att han samarbetat med familjen Ivarsson under många år och att de sitter ihop på samma adress i Stockholm. Efter den senaste affären kommer familjen Ivarsson bli överlägset största ägare i Mofast med 29% av aktierna.

Huvudägaren i Mofast säljer alltså in privata fastigheter i det noterade bolaget – utan någon extern värdering som bekräftar rimligheten i prislappen. Och med huvudägarens täta koppling till VD är det dessutom svårt att se vem som ska garantera att transaktionen sker på armlängds avstånd och till villkor som inte missgynnar minoritetsägarna i Mofast.

Till Affärsvärlden uppger VD Mathias Bjerkelius att prislappen på knappt 18 000 kr/kvm är låg och att den köpta portföljen passar väl in i Mofasts nuvarande bestånd. Och att det dessutom finns 25 000 kvm potentiella byggrätter där detaljplan väntas antas under 2022.

VD belyser också att han själv inte är delägare i familjen Ivarssons verksamhet. Och att det också finns ett optionsprogram där ledningen i Mofast har extra uppsida om Mofast presterar väl. Det stärker ledningens incitament att agera i övriga ägares intresse.

I våra ögon sticker inte direktavkastningen på 3,9% ut som ovanligt dålig för ett bostadsbestånd i Södertälje. Men fastigheternas skick och investeringsbehov är svårbedömt för en extern betraktare.

Fastighetsvärde Substanspremie
Mofast 3,4 mdr (efter köp) -4%
Fortinova 3,3 mdr 19%
Amasten 11,7 mdr 20%
John Mattson 8,7 mdr 23%
Stenhus 3,0 mdr 36%
Heba 12,9 mdr 38%
Brinova 6,4 mdr 55%

Det hela adderar dock en ny dimension av risk till caset. Här och nu lutar vi åt att endast belysa riskerna kopplat till detta men behåller ändå köprådet. Aktien är alltjämt billig jämfört andra mindre bolag inom bostäder och samhällsfastigheter, se tabellen bredvid.

Vi har dock skickat med en tydlig rekommendation till bolaget att genomföra externa fastighetsvärderingar vid eventuella framtida affärer av samma sort. Avsteg från den principen vore en tydlig varningssignal som skulle få oss att slopa köprådet.