Det är dags för sista dansen

Tempot på fastighetsfesten har sjunkit påtagligt, snart återstår bara sista dansen. Det mesta pekar mot att den svenska fastighetsmarknaden nu går mot en period med sämre hyrestillväxt och sjunkande fastighetspriser.

Fastighetsrådgivaren Newsecs vd Marie Bucht spår tuffare tider för fastighetsmarknadens aktörer.

– Mönstret som vi sett de senaste åren med kraftigt växande hyrestillväxt i kontorsfastigheter är nu brutet och vi rör oss mot en period med långsammare hyrestillväxt och på vissa håll fallande hyror under nästa år, säger hon.

Samma sak gäller förvärvsmarknaden. Även om det är fortfarande uppges vara gott om intresserade investerare som bevakar de objekt som bjuds ut på marknaden så har tempot gått ner rejält. Det är färre affärer och de som genomförs tar längre tid att avsluta.

Trots det förväntas omsättningen på förvärvsmarknaden hamna på en hygglig nivå för helåret 2008, men det beror framför allt på ett mindre antal jätteaffärer som genomfördes i början av tredje kvartalet, bland annat försäljningen av Vasakronan.

– Kraven på direktavkastning har höjts och antalet transaktioner var betydligt färre under första halvåret jämfört med samma period förra året, säger Marie Bucht.

Newsec ger två gånger om året ut en nordisk fastighetsrapport. I höstens purfärska utgåva syns trendbrottet tydligt.

Vakanserna i kontorsfastigheter sjunker fortfarande och hyrorna stiger, men inte länge till, enligt Newsecs prognoser. Redan i slutet av året förväntas vakanserna börja öka något igen samtidigt som en utplaning av kontorshyrorna inleds.

Bakom inbromsningen på kontorsmarknaden ligger inte bara sämre konjunktur utan även ett större utbud av lokaler. Ett antal stora byggprojekt, framför allt i Stockholm men även i Göteborg och Malmö, kommer att stå färdiga att hyras ut de närmaste åren. Skanska slutför just nu ett bygge vid Norra Bantorget med 14 000 kvadratmeter ny kontorsyta och även NCC planerar att under nästa år bli klart med sina 16 000 kvadratmeter vid Kungsbron, för att nämna två exempel i huvudstadens centralare delar. En stor del av nybyggena är dock redan uthyrda.

På förvärvsmarknaden rapporteras det nu, från flera håll, om en betydande diskrepans mellan köpares och säljares förväntningar.

Så här skriver Newsec i sin rapport:

“Köpare och säljare har generellt fått det svårare att mötas och transaktionerna tar längre tid att genomföra.”

Den bilden bekr��ftas av delägare Rolf Johansson som ingår i byrån Linklaters fastighetsgrupp.

– De opportunistiska investerare som lånade över hälften av kapitalet finns inte kvar på marknaden längre eftersom finansieringen blivit för dyr. För andra, pensionsfonder och liknande, med mycket eget kapital är det möjligt att köpa, men de har också möjlighet att vänta på rätt pris, och direktavkastningskraven har gått upp, säger han.

Men trots dystrare siffror så är det fortfarande, enligt Marie Bucht, möjligt att tjäna pengar på den svenska fastighetsmarknaden.

– Vi ser framför oss en mer utmanande marknad med fokus på fastighetsförvaltning och kostnadseffektivitet, säger hon.

Lite feststämning finns det trots allt kvar. Trots sämre tider runt hörnet så verkar humöret fortfarande var bra i landets shoppingcentrum. Det senaste beskedet från Handelns utredningsinstitut är att omsättningen ökar med drygt 5 procent i år. Det är tillräckligt för att upprätthålla intresset hos såväl svenska som utländska investerare, även om det kommit en del tecken som gör bedömarna osäkra på om prognosen håller.

Så här skriver Newsec i rapporten:

“Investerarna ser fortfarande handelsfastigheter som attraktiva investeringar, speciellt shoppingcentrum och stora varuhus utanför städerna.”

Under första halvåret köptes och såldes, enligt Newsec, handelsfastigheter för 460 miljoner euro, vilket var en nedgång med 25 miljoner euro jämfört med motsvarande period förra året.

Bakom mer än hälften av dessa investeringar stod utländska investerare.

Vakansnivåerna i butikslokalerna är fortfarande mycket låga, men i storstäderna Stockholm och Göteborg är en förändring på gång. Där ökar utbudet kraftigt just nu till följd av ny- och tillbyggnader, vilket gör att det framöver kommer att krävas mer än tidigare för att locka rätt hyresgäster. De mindre trendkänsliga och inte fullt så innovativa fastighetsägarna riskerar att få ett tungt städjobb när festen är över.

Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.



OBS: Ursprungsversionen av denna artikel publicerades på en äldre version av www.affarsvarlden.se. I april 2020 migrerades denna och tusentals andra artiklar över till Affärsvärldens nya sajt från en äldre sajt. I vissa fall har inte alla delar av vissa artiklar följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla viss formatering, tabeller eller rutor med tilläggsinfo. Om du märker att artikeln verkar sakna information får du gärna mejla till webbredaktion@affarsvarlden.se.